買到有瑕疵的房屋，能不能主張屋主或仲介業者詐欺？

民法對於這類問題有物之瑕疵擔保的規定（民法§354），所謂物之瑕疵擔保係指出賣人必須對所出賣的東西保證沒有減少價值或效用之瑕疵，倘若有瑕疵，則買受人可以主張解除契約或是請求減少給付價金，甚或是請求損害賠償。

而買到有瑕疵的房屋，是否可以主張屋主跟仲介業者有詐欺，則應依不同之情形判斷之：
一般而言，假若看屋時，買受人有針對該瑕疵加以詢問，但屋主或仲介業者卻說沒問題沒瑕疵，這樣子屋主或仲介業者應有隱瞞此事以使交易完成而獲得利益的想法，進而告以與事實不相符合的資訊，使買受人陷於錯誤而為交易，這樣屋主或仲介業者就犯有詐欺罪。

假若屋主或房仲業者只是單純的不告知，且該瑕疵屬於較小之瑕疵，比方說漏水等，屋主或房仲業者不為告知，僅是違反了契約的告知義務而出售有瑕疵的房屋，則此時應該屬於上述之民法瑕疵擔保的問題，而可以依照民法主張解除契約、減少價金甚或請求損害賠償。

但應注意的是，若是明知房屋有重大瑕疵，例如：樑柱有缺損，卻用裝潢板加以刻意遮掩，或者違建，卻未告知，則應該認為屋主跟房仲業者在買受人看屋時，對於這些重大瑕疵基於誠實信用原則有告知的義務（因為裝潢及違建之前行為，使賣方負有告知義務），如果不為告知，就可以認為他們是刻意以隱瞞該等重要情事之告知不作為，以使買受人陷入錯誤，而認為該房屋沒有問題，進而進行交易，使買受人受有損失，出賣人受有利益，如此屋主跟仲介業者應該當詐欺罪。

【臺灣高等法院84年上易字第6084號判決要旨】按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或滅少其通常效用，或契約預定交用之瑕疵；而買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至三百五十八條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；且買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同；而買受人主張物有瑕疵者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內，是否解除契約。民法第三百五十四條、第三百五十九條、第三百六十條及第三百六十一條定有明文。又按告訴人 (自訴人亦同) 告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認；且認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據，最高法院五十二年台上字第一三○○號、三十年上字第八一六號著有判例，可資參照。再按，刑法第三百三十九條第一項之詐欺罪，必須行為人自始即基於不法所有之意圖，以詐術使人交付財物，始能構成，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院四十六年台上字第二六○號著有判例。至於民事債務當事人間，若有未依債務本旨履行給付之情形，在一般社會經驗而言，原因非一；其因不可歸責之事由無法給付，或因合法得對抗他造主張抗辯而拒絕給付，甚至債之關係成立後，始行惡意遲延給付，皆有可能，非必出於自始無意給付之詐欺犯罪一端。又刑事被告依法不負自證無罪之義務，故在別無積極證據之情形下，自難違反刑事訴訟法第一百五十四條之規定，以被告單純債務不履行之狀態，推定被告自始即有不法所有之意圖而施用詐術。

【臺灣板橋地方法院94年度自字第21號判決摘錄】經查，依卷附自訴人等所提之損害鑑定報告1 本所載，即便認定系爭大廈容有連續壁滲水、析晶、粉刷脫落、疑似鋼筋鏽蝕及車道板裂縫等現象，且其中版編號B3S6上層原設計之短向鋼筋間距較原設計大，梁編號B2EG8 配筋之下層側面主筋、箍筋之鋼筋量均有不足之事實，惟上開鑑定報告鑑定之項目包括連續壁滲水現況調查、車道板裂縫現況調查、鋼筋超音波掃瞄試驗、混擬土試錘試驗、混擬土鑽心強度試驗、混擬土中性化試驗及混擬土氯離子含量試驗，可見鑑定之項目頗多，但鑑定結果亦僅提出上述若干瑕疵之問題，其餘項目之鑑定則均表示合格或未作說明，且就上述若干瑕疵，亦表示尚須作進一步確認，並可做適當修復或作為結構補強施工或結構安全分析之依據。由此以觀，縱認系爭大廈固存有上開瑕疵，但其瑕疵範圍難認甚廣，經鑑定之系爭大廈其餘多數範圍應仍屬合格（或該鑑定報告未提出存有瑕疵），且猶可從事適當修復或結構補強，足見春池公司尚無明顯規避其應負交屋之責任，其尚有依約履行其交付房屋之債務為是，其間縱有若干房屋瑕疵之問題，亦應僅係自訴人等得主張春池公司應負買賣擔保責任或債務不履行之問題，此僅屬單純之民事糾葛，而非系爭大廈房屋一存有瑕疵，即可遽認春池公司等相關人等（即被告2人等）於買賣系爭大廈房屋之初即有意圖為自己不法所有之詐欺犯意。否則，衡以市面上之房屋出售實例，房屋存有瑕疵者所在多有，豈非所有瑕疵房屋之起造人、承造人或建築師等相關人等，不問瑕疵之多寡、嚴重程度，均直接認屬詐欺，如此一來，又有何人敢輕易起造房屋出賣，其理甚明。再者，被告乙○○雖屬春池公司之董事長，被告卯○○雖屬系爭大廈之建築師，但系爭大廈實際上係由灃水營造股份有限公司負責營造，此經自訴人等陳明在卷，尚難認被告2 人確有直接介入參與，則被告2 人是否確於出賣系爭房屋之初，即知悉系爭大廈於營造上將會有瑕疵或已有瑕疵，竟為圖自己不法所有，仍將系爭大廈房屋出賣與自訴人等，而共同對自訴人等為詐欺之犯行，實甚有疑義，益徵被告2 人是否該當詐欺取財之犯行，更難足採。

明知道自己無力償還，卻還是繼續跟別人借錢，算不算是詐欺？

刑法是一種透過公權力介入人民生活而達到規範目的的方式，這種公權力的強制介入對人民的權利多少會產生侵害，所以刑法有謙抑性，也就是說刑法必須是最後的手段，在沒有其他法律可以解決的情況下才會發動刑法。

而民法則是一種規範人民之間權利義務關係的法律，在民法的架構下，必須遵循私法自治原則，也就是以當事人的意思為準的原則，只要不違反公序良俗等法律上的強制規定，國家公權力並不會介入私人之間。

而這裡提到的關於借錢不還的問題，原則上，基於刑法的最後手段性，應認為是屬於民法規範，而可以透過民法債務不履行等相關規定解決。至於明知道自己無償還能力卻還是借錢，是否構成刑法詐欺罪？這裡必須證明借錢的人，於借錢的時候，已經有絕對不還的打算，而仍然決定去借錢。像是之前的亞歷山大健身中心，明知道自己不會繼續經營，仍隱瞞實情而繼續吸收會員收取會費，即有構成刑法詐欺罪的可能性。如果是基於借錢周轉，總有一天會還的打算，就算是無力償還，也無法構成刑法的詐欺罪。

【臺灣苗栗地方法院92年訴緝字第7號判決要旨】
按刑法上詐欺罪之成立，要以加害者有不法得財或得利之意思而實施詐欺行為，被害者因此行為，致表意有所錯誤而為財產上處分，受有損害，且加害者所用行為，堪認為詐術者，始足當之。從而行為人如非自始基於不法得財或得利之意圖，客觀上無施用詐術之行為，或並無損害發生，或者所受損害，非由欺罔行為陷於錯誤所致，均不得遽以詐欺罪相繩；至於債務人未依債務本旨履行其債務或提出給付等情形，若非出於自始無意履行債務之詐欺犯意所致者，尚與刑法第三百三十九條之詐欺罪構成要件有間；矧詐欺罪之規範意旨，固在於禁止行為人於私經濟領域中使用欺罔之手段損人利己，然私經濟行為本有不確定性及交易風險，於私法自治及市場經濟等原則下，欲建立私人間財產上權義關係者，亦應參酌自身主、客觀條件、對方之資格、能力、信用，及可能損益，並評估其間風險等而為決定，除有該當於前開詐欺罪構成要件之具體情事得被證明屬實外，自不能以債務人不履行其債務而致債權人蒙受損失，即遽謂該債務人詐欺，否則詐欺之刑事責任與民事債務不履行責任將失其分際。次按被告就其經營之松遠公司所有財物本有自由處分之權利，此乃憲法上保障人民財產權之本旨，自不能僅憑被告事後將其所有之財產處分予他人乙節，即遽認被告於其前向○○公司訂貨之初即有詐欺之不法所有意圖，至告訴人於偵查中所提之支票暨退票理由單，亦僅能證明○○公司向○○公司訂貨之貨款並未清償，尚不足以證明被告有詐欺之故意。

【臺灣高等法院臺中分院94年上易字第686號判決要旨】
按刑法第三百三十九條第一項詐欺取財罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤；若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪。次按私經濟行為之當事人在自由市場中各自評估風險、互相交易，茍未以不法手段造成他人意思表示不自由之狀態，除非破產法或其他法律另有限制，其在經營欠佳狀態中，基於永續經營之期待從事向他借貸之行為，以圖更有資金以利經營，並非法之所禁。是若行為人自始並無有為己不法所有之意圖而施用詐術使人交付財物（向人借款），則其後縱有營運不善，產生倒閉，無法如期給付債款，亦不得以刑法上之詐欺罪相論處，否則無異混淆民、刑事之責任，且亦有任意擴張刑罰規定，此終非法之目的。至於債權人之債權，自可尋民事訴訟之途徑，以謀救濟，並受法律之保障。此外查無其他積極之證據，足資證明被告犯有被訴詐欺行為，被告既未有被訴之不法意圖及詐欺之犯行，是自與刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪要件不相當。其與告訴人間之債務關係，應係屬民事糾紛，原審法院實難遽認被告犯有被訴詐欺取財罪嫌。故依首揭說明，本件應為無罪判決之諭知，方為適法，經核尚無不當。末按刑事確定判決，祇就該案被告所認定之事實（亦即法院之判斷內容）有既判力，除具有再審原因外，不得再有所爭執；而對於另案審理之其他被告並無拘束力。因而刑事法院另案審理共犯時，仍應依法調查有關之犯罪證據，就其所得心證而為判斷，不得以其他共犯刑事確定判決所為之證據判斷及事實認定，遽採為其判決之基礎，即屬調查證據結果，為相異之判斷，仍非法所不許。

將銀行帳戶存摺、印章、提款卡及密碼交給別人，詎料竟被詐騙集團做為犯案用途，有罪嗎？

實務上法院的判決認為，一般人常識上應該都知道把銀行帳戶存摺、印章、提款卡及密碼交給別人，可能會被作為詐騙之用，因此一般人應該不會冒著帳戶裡的錢被別人冒名使用的風險，而將銀行帳戶存摺、印章、提款卡及密碼交給可信賴之親友以外之人使用，換言之，法院認為，縱然不確定取得自己帳戶資料的人會去詐騙，但事實上把帳戶資料交給不熟識之人時，自己就應該知道帳戶有可能會被當做詐騙戶頭使用，所以至少應該是詐騙集團的幫助犯。

如果有存款簿被偷被騙走的情況，一定要馬上報案，取得報案三聯單的第二聯，否則一旦被不法之徒盜用，事後在法院很難解釋。

【臺灣南投地方法院95年易字第382號判決要旨】衡諸常情，今日一般人至金融機關如銀行、郵局等開設帳戶使用，係極為方便容易且迅速之事，苟有使用金融存款帳戶之正當用途，自以使用其本人或可信賴之親友申請之帳戶，最為便利安全，始可避免帳戶名義人反悔或心存歹念，利用通知掛失止付及換摺之方式，將帳戶內之款項領走一空，使用帳戶人反將蒙受損失，故苟非具意圖以他人帳戶從事不法用途，並藉以逃避查緝，自無向無相當信任關係之陌生人借用帳戶之理。是依一般人通常之知識、經驗，均應知不詳姓名之人要求提供帳戶，係欲藉該帳戶取得不法犯罪所得，且欲以之隱匿帳戶內資金之實際取得人之身分。被告正值青年，有相當社會經驗，對此自難諉為不知，足見被告確有預見其將帳戶提供予不詳姓名之人，該使用帳戶之人，係將帳戶供取得不法犯罪所得之用，被告仍予交付帳戶資料，顯具有幫助他人犯罪之不確定故意。

怎麼樣算是犯詐欺罪？

因為6月13日要上警察廣播電台的法律單元，向聽眾解說什麼是詐欺罪，所以我將準備好的講義先登在部落格上，希望能讓有興趣的朋友參考。

所謂詐欺罪依刑法第三百三十九條第一項及第二項之規定為「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。」
而是否構成詐欺罪，有幾個要件：

1.行為人使用詐術：
所謂詐術，是指傳遞與事實不相符之資訊的行為。詐欺之內容必須是現在或過去的事情，因為只有現在或過去的事情才可以驗證真偽。而且不僅僅單純的欺騙可以算是詐術，縱然是利用別人自己的錯誤也可能可以算是使用詐術（間接正犯），甚或僅僅是不為告知亦有可能可以算是詐術（不作為犯）。

2.被詐欺者陷於錯誤：
陷於錯誤必須是因為行為人所施用的詐術所引起，而所謂的陷於錯誤，是指被詐欺者在認知上不正確而與事實不相符合的狀態或事件。

3.被詐欺人為財產處分：
這裡所指的財產處分並不以民法上的法律行為為限，只要是這個行為足以讓被詐欺人或第三人財產價值降低均屬之，而且就算是未成年人甚或精神障礙者，雖然他們沒有民法上財產處分的行為能力，但是他們只要實際上做了財產上的處分，仍然可以是被詐欺人。再者，這裡所說的處分必須要直接造成財產上的損失，如果還必須做後續的處理才會造成財產上損失，就不屬於此處所指之處分。

4.被詐欺人因財產處分而造成被詐欺人本身或第三人之財產上損失，並使詐欺行為人或第三人獲得財產上利益：
首先，所謂的財產，係指一切合法的而可以換算為金錢之物品或勞務等；再者，是否有財產損失，則必須判斷被詐欺人的處分財產前後的財產總額，如果是減少了，就有財產損失。

要注意的是，以上各個要素之間必須有緊密的因果關係，即必須是詐欺人施用詐術，而被詐欺人因該詐術而做了財產上處分，而該財產上處分卻造成被詐欺人或第三人財產上損失同時也使詐欺人或第三人獲得財產上利益。

5.主觀犯意：
首先必須是詐欺人對於詐欺的行為有所故意，同時，他也必須具備了不法所有的意圖，此處所謂不法所有的意圖是指刑法第339條開頭第一句話所規定，詐欺人有意透過其行為違法地使自己或第三人的財產增加或獲得有利的狀況。

到TVBS電視台參加抽獎活動見證

這次因為朋友請託，到TVBS電視台做飲料商抽獎活動的見證律師。過程相當有趣，讓我了解了電視節目是怎麼錄影的。總體來說，我的工作是相當單純的，就站在一旁看抽獎是否公平。厲害的當然是主持人，在限定的時間內，他們必須發揮口才，讓整個節目順暢且不冷場。第一次抽獎活動的主持人是小鐘，而第二次是王怡仁。他們私底下也是非常有趣的人。

消費者債務清理條例簡介

台灣因為經濟衰退，使得許多的弱勢民眾更難找工作或是雖然有工作但卻難以平衡收支。在缺乏資金的情形下，有許多弱勢者向銀行辦理信用卡或現金卡救急，卻因循環利息和以卡養卡，使債務如同滾雪球般，愈來愈多。
民國95年卡債族成為台灣一個嚴重的社會問題，在「個人更生及破產法案推動聯盟」的努力下，立法院終於通過消費者債務清理條例，此條例並將於民國97年4月11日施行。
此條例通過不單單是能幫助弱勢者在經濟上重新站起來，對於銀行而言也能使其在授信上更為謹慎。

以下我從參加過的相關座談會中抽取常見的民眾法律諮詢及討論問題，希望能對有這方面疑問的朋友有所幫助。

Q1：誰可以聲請更生或清算程序？
A1：
五年內未從事營業活動或從事小規模營業活動之自然人。
債務人不能清償債務或有不能清償之虞者，得依本條例所定更生或清算程序，清理其債務。

Q2：什麼是「從事小規模營業活動」
A2：小規模營業指營業額平均每月新臺幣二十萬元以下者。

Q3：平均營業額如何計算？
A3：從何時起算尚無統一見解。

Q4：怎麼樣是債務人有不能清償之虞？
A4：例如現在雖然還可以還得起，但因為債務人生病或是失業，可以預見很快就無法還錢的情形。

Q5：更生和清算有何不同？
A5：
更生程序
1、不算房貸、車貸（即扣掉有擔保及有優先權債務），欠的債務必須在一千二百萬以下。
2、由債務人提出清償計畫（也就是更生方案）給債權人，於債權人同意後或債權人雖不同意但經法院核可後，依清償計畫還款。
3、清償計畫原則上以六年為期間，有特別情事者，得延長為八年。
4、清償計畫要定至少三個月就要還款一次的計畫。
5、清償計畫要依據聲請人本身的還款能力而定，計畫要公允。
6、債務人照著清償計畫還款，六年的時間一到就不用再背負債務，不用經法院再裁定就當然免責。
7、聲請更生後，若有以損害債權為目的而隱匿毀棄財產，可處三年以下有期徒刑。

清算程序
1、債務龐大，無還款能力之人比較適用。
2、清算程序是把債務人現在所有的財產做一次清算，統一分配給債權人。
3、清算程序對債務人有比較多的限制，例如：非經法院許可不得離開住居地，也可能被限制出境。在一些必要情況下法院得拘提管收債務人。
4、清算完畢能不能免責要等法院決定，不免責的話，還是要繼續還款。
5、裁定免責後，要向法院聲請復權才能回復一般人的生活。
6、聲請清算前一年及清算中，若有以損害債權為目的而隱匿毀棄財產，可處三年以下有期徒刑。

心痛的感覺要怎麼說---理性分手

實例一：
甲男子因不滿前女友要分手，前往女方家持槍押著60歲的爸爸，用膠帶蒙眼並且用和繩子綁住頭部，逼迫前女友出面談判，警方攻堅救出人質。警方在嫌犯身上搜出40多發子彈以及兩把槍枝，甲男子因為不滿前女友要分手，去年11月涉嫌狂發簡訊恐嚇，被警方移送，他心生不滿，跨年夜前往前女友住處，押著女友60歲的父親逼迫女子出面談判，警方攻堅順利救出人質並逮捕嫌犯。

實例二：
乙男與女友交往數月，女方因個性未合，遂要求與乙男分手，乙男拒絕並恐嚇女友：「若要分手，必殺妳全家！」更委託徵信社跟監女友。乙男為避免女友脫離其掌握，每天早晨上班及晚上下班皆強迫女友搭乘其汽車，假日周末更要求女友一定要與他一同出遊。

實例三：
丙男追求丁女已數月之久，丁女不為所動。丙男於是二三天就寫信給丁女，並跟縱丁女出外之行縱。丁女對此恐懼萬分，卻不知如何是好......

以下列出一般常見男女朋友非理性分手時可能觸犯之法條：

刑法第302條
私行拘禁或以其他非法方法，剝奪人之行動自由者，處五年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
因而致人於死者，處無期徒刑或七年以上有期徒刑，致重傷者，處三年以上十年以下有期徒刑。
第一項之未遂犯罰之。

刑法第304條
以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
前項之未遂犯罰之。

刑法第305條
以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事，恐嚇他人致生危害於安全者，處二年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

刑法第315-1條
有下列行為之一者，處三年以下有期徒刑、拘役或三萬元以下罰金：
一、無故利用工具或設備窺視、竊聽他人非公開之活動、言論、談話或身體隱私部位者。
二、無故以錄音、照相、錄影或電磁紀錄竊錄他人非公開之活動、言論、談話或身體隱私部位者。

刑法第315-2條
意圖營利供給場所、工具或設備，便利他人為前條第一項之行為者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五萬元以下罰金。
意圖散布、播送、販賣而有前條第二款之行為者，亦同。
製造、散布、播送或販賣前二項或前條第二款竊錄之內容者，依第一項之規定處斷。
前三項之未遂犯罰之。

刑法第221條
對於男女以強暴、脅迫、恐嚇、催眠術或其他違反其意願之方法而為性交者，處三年以上十年以下有期徒刑。
前項之未遂犯罰之。

刑法第224條
對於男女以強暴、脅迫、恐嚇、催眠術或其他違反其意願之方法，而為猥
褻之行為者，處六月以上五年以下有期徒刑。

社會秩序維護法第89條
有左列各款行為之一者，處新台幣三千元以下罰鍰或申誡：
一、無正當理由，為人施催眠術或施以藥物者。
二、無正當理由，跟追他人，經勸阻不聽者。

如何說分手的確是門藝術，社會新聞常見到情侶間因為分手，而鑄成的大錯。一般分手常見的違法行為為：跟縱、恐嚇、妨礙自由、竊聽竊錄、強暴、性侵害。其中以恐嚇為最多，因為一般人大多不敢真的犯罪，只敢像詐欺犯一樣，假恐嚇之方式，希望另一半在心生恐嚇之下，能順從自己不願分手之意思。而當被恐嚇之一方不予理會之時，這種人通常也只會默默走開，不敢真的去做他恐嚇的內容。

分手受到恐嚇時，一定要冷靜判斷這個人到底用情多深，是否真的瘋狂，一定要告訴家人並報警。如果恐嚇的內容是說要殺全家，可以不用管是否已錄音蒐證，應先直接以家人為被害人去提出告訴，自己當證人即可，千萬不要因為沒有錄音當證據或是沒有其他證人聽見就一直不報警。