2011年3月27日 星期日

城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限

最近一直在思考一個問題,大台北地區有許多房地產投資者,以貸款的方式融資購屋,為了減輕房貸壓力,將房屋改裝為套房,以增加房租收益。如果隔間多,那他的房屋租金總收入,很可能就超過了土地及其建築物申報總價年息百分之十,這個時候,單間套房的房客能不能主張他的部分要依套房面積的比例減租?

我認為應該要准許單間房客依土地法第97條規定主張減租,以免變向的使房東規避了租金限制的規定。

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土地法第 97 條

城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。
約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣 (市) 政府得依前項所定標準強制減定之。

最高法院 59 年台上字第 793 號 判例要旨:
房屋及基地之租金數額,按其地區,於土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第五十八條,分別定有限制,當事人間約定之租金超過此限制者,出租人對超過部分無請求權,法院就出租人超過部分之請求,予以駁回,與行政機關強制減定前開超限租額,併行不悖。

最高法院 54 年台上字第 1528 號 判例要旨:
市場攤位之承租人,不僅在其承租之攤位得以營商,並得享受整個市場之特殊利益,其應付租金不僅為使用攤位之對價,且包括此項特殊利益之對價在內,自非普通之房屋兼土地之承租可比,固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條 (舊) 所定,房租及地租最高限制之拘束。

最高法院 43 年台上字第 392 號 判例要旨:
土地法第九十七條第一項所定,「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」,係屬強制規定,如當事人間約定之租金超過此限制,其超過部分無請求權。

最高法院93年度台上字第1718號判決:
土地法第97條第1項有關限制房屋租金之規定,僅限於城巿地方供住宅用之房屋,始有適用,至於非供居住之營業用房屋並不涵攝在內。

土地法第 105 條
第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定,於租用基地建築房屋均準用之。

土地法施行法第 25 條
土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額依該管直轄市或縣 (市) 地政機關估定之價額。



土地法第 148 條
土地所有權人依本法所申報之地價,為法定地價。

冒用他人名義假訂貨,可能觸犯妨害他人信用罪及間接毀損罪

冒名訂140杯飲料 惡整險吃官司


東森新聞更新日期:2011/03/27 13:24

基隆一名陳姓男子不滿吳姓男子積欠4000元不還,竟然以吳姓男子名字,向飲料店訂購140杯飲料,店家覺得140杯這個數目不小,查證後才發現是整人電話,還好吳姓男子願意原諒和解,不然亂打電話下場,恐怕得吃上妨害信用罪官司。

越多人點飲料,飲料店越賺錢,但是一次電話訂140杯的大手筆,倒讓店家有點擔心,基隆這間飲料店,覺得怪怪的,打電話確認,果然拆穿一場惡作劇。

原來基隆一名陳姓男子,不滿吳姓男子欠他4000元,卻一直沒還,他懷恨在心,於是,在去年9月20號下午,打電話給飲料店,假冒吳姓男子名字訂140杯飲料!還留下了手機號碼,想要報復吳姓男子。

吳姓男子後來對陳姓男子提出告訴,檢察官說,這已經損害了對方的信用,觸犯妨害信用罪,還好最後達成和解,陳姓男子也承諾,剩下的錢吳姓男子不用還他了,事情獲得解決,也學到一次教訓,冒名電話可千萬別亂打。

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刑法第 313 條
刑法散布流言或以詐術損害他人之信用者,處二年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。

刑法第 355 條

意圖損害他人,以詐術使本人或第三人為財產上之處分,致生財產上之損害者,處三年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。

民法第 184 條
因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。
違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。

民法第 195 條第1項
不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。

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上開新聞,陳姓男子故意以吳姓男子的名字訂購飲料,若使得店家上門誤會是吳姓男子故意惡整店家,就已經損害了吳姓男子的信用,依刑法第313條規定,構成妨害信用罪。吳姓男子可依民法第184條及第195條請求賠償信用之損害。


而陳姓男子惡整店家的行為,明顯是意圖損害店家,以詐術為方法,使得店家將飲料原料製作為飲料,然因吳姓男子並未購賣140杯飲料,故而店家如果真的受騙製作了140杯飲料,就受有財產上之損害,陳姓男子構成刑法第355條間接毀損罪。民事部分是故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人,店家依民法第184條第1項後段,可請求陳姓男子賠償損害,也就是陳姓男子應該給付140杯飲料的價金。

2011年3月20日 星期日

消費者保護法第19條七天猶豫期間(俗稱:鑑賞期)規定不適用實體通路

案例一:


王先生因寒流來襲,到住家附近的電子賣場購買電暖器,回家後發現電暖器體積太大,不方便移動。隔日王先生拿著電暖器回到電子賣場,主張依消費者保護法猶豫期間之規定,要求無條件解約退款。



案例二:

李先生在網路上購買一件外套,貨到試穿後,覺得合身,故而剪標並洗滌。隔日李先生網路上看到一件相同的外套但價格比較便宜,故而通知原店家要求無條件退貨。原店家到府取貨時,發現外套已經洗滌,故而拒絕退貨退款,李先生因而認為店家已違反消費者保護法猶豫期間之規定。





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消費者保護法第 18 條

企業經營者為郵購買賣或訪問買賣時,應將其買賣之條件、出賣人之姓名、名稱、負責人、事務所或住居所告知買受之消費者。



消費者保護法第 19 條

郵購或訪問買賣之消費者,對所收受之商品不願買受時,得於收受商品後七日內,退回商品或以書面通知企業經營者解除買賣契約,無須說明理由及負擔任何費用或價款。

郵購或訪問買賣違反前項規定所為之約定無效。

契約經解除者,企業經營者與消費者間關於回復原狀之約定,對於消費者較民法第二百五十九條之規定不利者,無效。



消費者保護法第 19-1 條

前二條規定,於以郵購買賣或訪問買賣方式所為之服務交易,準用之。


消費者保護法施行細則第17條  
消費者因檢查之必要或因不可歸責於自己之事由,致其收受之商品有毀損、滅失或變更者,本法第十九條第一項規定之解除權不消滅。(註:反面解釋:如果非因檢查之必要或可歸責於消費者之事由,使商品有毀損、滅失或變更,解除權消滅。)


民法第 259 條

契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依左列之規定:

一、由他方所受領之給付物,應返還之。

二、受領之給付為金錢者,應附加自受領時起之利息償還之。

三、受領之給付為勞務或為物之使用者,應照受領時之價額,以金錢償還之。

四、受領之給付物生有孳息者,應返還之。

五、就返還之物,已支出必要或有益之費用,得於他方受返還時所得利益之限度內,請求其返還。

六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由,致不能返還者,應償還其價額。



民法第 148 條

權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。

行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。



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解析:



案例一:

依消保法之規定,只有在郵購或訪問買賣的情況下,消費者有七日的猶豫期間,所以如果消費者是直接到實體賣場購物,則契約成立後,就不得無故解除契約。案例一的情形,王先生是因為可歸責於自己的因素要求解約,故而不符合消保法鑑賞期得無條件解約的規定。



案例二:

本案例李先生在網路購物,符合消保法規定郵購買賣有七日猶豫期間的情形。但所謂的猶豫期間,是為了保障消費者有充分觀察商品是否合意,是否有瑕疵的規定,故而若消費者拿到商品後,覺的不合意,可無條件退貨。本案例中,李先生已將外套洗滌,依一般觀念,應該已經是對於外套滿意,並開始使用,已超越「猶豫」或「檢查」的意義了,依消費者保護法施行細則第17條 及民法行使權利應依誠實及信用方法之原則,李先生應不得主張無條件解約。惟如果李先生是為了試驗衣服是否品質不佳容易褪色,是否符合產品型錄之說明,或可試洗衣物一角,以做為檢查商品品質是否符合產品型錄說明之用。

2011年3月13日 星期日

老翁疑自摔 誣騎士肇事----假車禍,真恐嚇、詐欺!

老翁疑自摔 誣騎士肇事


更新日期:2011/03/13 20:20 (中央社記者黃旭昇新北市13日電)

71歲的張姓男子,今天疑似騎腳踏車不慎自己摔倒,卻誣指路過好心攙扶他起來的機車騎士肇事,還要對方賠醫藥費,騎士一怒報警處理,大嘆好心沒好報,也掃了遊興。

新北市瑞芳警分局今天表示,住新北市新莊的簡姓男子,今天與另2名女性友人,分乘兩部機車前往風景區九份旅遊。下山時,經過瑞芳區明燈路,發現張姓老翁騎腳踏車倒在路旁。

3人擔心後面的車輛經過會撞傷老翁,急忙停車攙扶老翁,卻遭一口咬定,就是簡男的機車撞到他才導致摔車,要對方賠償醫藥費。簡男百口莫辯,氣得報警處理。

瑞芳警分局交通分隊員警到場,還慎重請偵查隊鑑識人員採證,但警方根據現場跡證,認為老翁根本就是自己摔車,未遭任何車輛撞到。

警消將老翁送醫治療,發現只有膝蓋及手腳輕微擦傷,沒有大礙。老翁在醫院竟然又改口指控是簡男的女性友人騎乘機車撞到他,前後說詞矛盾,讓員警一頭霧水。

警方說,當地住戶經常看見老翁騎著腳踏車,上演「跌跌樂」,然後向人索討醫藥費。不過,老翁辯稱,自己是退休的老礦工,有4個小孩,生活還過得去,不必為了小錢做假。

簡姓男子等3人據理力爭,不肯妥協。簡男說,他們騎車經過老翁時,發現對方騎車搖搖晃晃,已相當不穩,後來,從後照鏡看到老翁摔車,才會好心上前幫忙。

簡男說,「好心被雷親」,這樣以後誰還敢挺身助人。警方介入協調,老翁才決定不再追究。警方也苦口婆心勸他,騎車千萬小心,不要一再摔車。1000313


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相關法律

刑法第 169 條 (誣告罪)

意圖他人受刑事或懲戒處分,向該管公務員誣告者,處七年以下有期徒刑。

意圖他人受刑事或懲戒處分,而偽造、變造證據,或使用偽造、變造之證據者,亦同。


刑法第 346 條 (恐嚇取財罪)

意圖為自己或第三人不法之所有,以恐嚇使人將本人或第三人之物交付者 ,處六月以上五年以下有期徒刑,得併科一千元以下罰金。

以前項方法得財產上不法之利益,或使第三人得之者,亦同。

前二項之未遂犯罰之。


刑法第 339 條 (詐欺取財罪)

意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。

以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同。

前二項之未遂犯罰之。



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上開案件,張姓老翁可能已經構成了誣告罪、恐嚇取財未遂罪或詐欺未遂罪了。

老翁假裝被簡男擦撞受傷,要對方賠償醫藥費。這個行為可分成兩種情形,一是簡男不知道自己有沒有撞到老翁,但老翁卻假裝是被簡男撞倒,而向簡男要求賠償,此時老翁應該構成詐欺取財罪;二是簡男知道自己沒有撞到老翁,但老翁卻說如果簡男不賠他醫藥費,就要告他過失傷害,使簡男因為怕被告而認賠了事。

本案例因為簡男是好心去扶起老翁,所以老翁誣指簡男撞傷他的行為已經是有恐嚇的意思在裡面了,如果老翁因此向警察提告過失傷害罪,則除了恐嚇取財罪外,亦構成誣告罪。新聞最後「老翁才決定不再追究。警方也苦口婆心勸他,騎車千萬小心,不要一再摔車。」,可知老翁沒有提告,而簡男也沒有付錢,所以老翁應該構成恐嚇取財未遂。


另外,「警方說,當地住戶經常看見老翁騎著腳踏車,上演跌跌樂,然後向人索討醫藥費。」,很顯然的警方是知道老翁常有詐欺取財或恐嚇取財的行為,這兩個罪都是公訴罪,警察竟然沒有主動告發、偵查,應該有失職之處。

2011年3月6日 星期日

犀利人妻謝安真和溫瑞凡到底離婚了沒?

話說最近大家都在看犀利人妻,事務所的同事和臉書上的朋友也都罵聲連連,全都是為了謝安真抱不平。

我呢,因為好奇心,所以也跟著看了,看完當然是滿肚子火,覺得謝安真幹嘛那麼傻?!快點離婚就對了。

不過呢,謝安真好像不太願意離婚的樣子,所以從第十六集簽離婚協議書的劇情來看,我準備幫她忙,讓溫瑞凡離不成婚。



沒看過的人自己到官網看劇情吧!

溫瑞凡是謝安真的丈夫,兩人育有一女溫雨萌,但溫瑞凡外遇黎薇恩....

官網http://www.ttv.com.tw/drama10/wife/main.htm



犀利人妻第十六集官方故事大綱:

http://www.ttv.com.tw/drama10/wife/plot.asp?epi=16

得知謝安真車禍,溫瑞凡緊急趕往醫院,病床上的謝安真看到溫瑞凡帶來的離婚協議書,心已涼透失溫……溫瑞凡強迫謝安真簽字,謝安真知道已經無法改變溫瑞凡的決定,悲痛地簽下名字……

天蔚回到病床邊,發現安真不在病房裡,床上卻有一份簽好字的離婚協議書,天蔚心中一驚,知道大事不妙……

安真失魂落魄的回到家中,得知事情經過的瑞萱夫妻倆將萌萌安頓好,好讓安真休養一陣子。這段時間安真全無一點生氣,瑞萱想盡辦法也無法讓安真振作,因此決定請天蔚來勸勸安真……

天蔚來到溫家,看到安真自甘墮落的模樣,大為光火,怒罵安真,卻依舊無法激勵失意的安真振作……

謝母前來探望安真,聽到安真離婚的消息,驚訝不已。謝母也告訴安真自己的病情,安真心疼母親,謝母卻樂觀的告訴安真:不要怕!把瑞凡搶回來!如果搶不回來,那就是命運要妳過新的人生……

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相關法律

民法第 1049 條
夫妻兩願離婚者,得自行離婚。但未成年人,應得法定代理人之同意。

第 1050 條
兩願離婚,應以書面為之,有二人以上證人之簽名並應向戶政機關為離婚之登記。


最高法院68台上字第3792號判例

要  旨:
民法第一千零五十條所謂二人以上證人之簽名,固不限於作成離婚證書時為之,亦不限於協議離婚時在場之人,始得為證人,然究難謂非親見或親聞雙方當事人確有離婚真意之人,亦得為證人。本件證人某甲、某乙係依憑上訴人片面之詞,而簽名於離婚證明書,未曾親聞被上訴人確有離婚之真意,既為原審所確定之事實,自難認兩造間之協議離婚,已具備法定要件。



最高法院42年台上字第1001號判例

要  旨:
兩願離婚書據關於證人之蓋章,依民法第一千零五十條之規定,既未限定須與書據作成同時為之,則證人某某等之名章,縱為離婚書據作成後聲請登記前所加蓋,亦不得執是而指為與法定方式不合。

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解析:

依照民第1050條兩願離婚的規定,要做一個有效的兩願離婚,有三個部分要處理。

一、要夫妻簽立書面的離婚協議書。

二、要有二個以上的證人在離婚協議書上簽名,而且證人要親自確認離婚的夫妻確實有依離婚協議書內容離婚的意思。

三、離婚的夫妻要到戶政事務所去辦離婚登記。


所以犀利人妻謝安真簽立了離婚協議書後,不代表已完成離婚,如果事後反悔,只要證人來確認時說不想離婚了,或是不配合到戶政事務所辦理離婚登記,原本簽好的離婚協議書根本就沒有效力了。