2011年3月27日 星期日

城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限

最近一直在思考一個問題,大台北地區有許多房地產投資者,以貸款的方式融資購屋,為了減輕房貸壓力,將房屋改裝為套房,以增加房租收益。如果隔間多,那他的房屋租金總收入,很可能就超過了土地及其建築物申報總價年息百分之十,這個時候,單間套房的房客能不能主張他的部分要依套房面積的比例減租?

我認為應該要准許單間房客依土地法第97條規定主張減租,以免變向的使房東規避了租金限制的規定。

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土地法第 97 條

城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。
約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣 (市) 政府得依前項所定標準強制減定之。

最高法院 59 年台上字第 793 號 判例要旨:
房屋及基地之租金數額,按其地區,於土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第五十八條,分別定有限制,當事人間約定之租金超過此限制者,出租人對超過部分無請求權,法院就出租人超過部分之請求,予以駁回,與行政機關強制減定前開超限租額,併行不悖。

最高法院 54 年台上字第 1528 號 判例要旨:
市場攤位之承租人,不僅在其承租之攤位得以營商,並得享受整個市場之特殊利益,其應付租金不僅為使用攤位之對價,且包括此項特殊利益之對價在內,自非普通之房屋兼土地之承租可比,固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條 (舊) 所定,房租及地租最高限制之拘束。

最高法院 43 年台上字第 392 號 判例要旨:
土地法第九十七條第一項所定,「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」,係屬強制規定,如當事人間約定之租金超過此限制,其超過部分無請求權。

最高法院93年度台上字第1718號判決:
土地法第97條第1項有關限制房屋租金之規定,僅限於城巿地方供住宅用之房屋,始有適用,至於非供居住之營業用房屋並不涵攝在內。

土地法第 105 條
第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定,於租用基地建築房屋均準用之。

土地法施行法第 25 條
土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額依該管直轄市或縣 (市) 地政機關估定之價額。



土地法第 148 條
土地所有權人依本法所申報之地價,為法定地價。
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