2013年3月25日 星期一

「天花板歪」買到傾斜屋 賣方賠1166萬---房屋買賣契約的瑕疵擔保責任


「天花板歪」買到傾斜屋 賣方賠1166萬

TVBS – 2013年1月30日 下午1:02

砸了近8000萬買黃金店面,卻買到了傾斜屋!台北市的鄭姓男子4年前以7911萬,向彭姓女子買下位於南京東路五段的黃金店面,裝潢時,發現天花板有傾斜狀況,找來專家測量,發現房屋確實斜率超標,進而要求賣方降價出售;但彭姓女子不肯,雙方鬧上法院,法官認為彭姓女子隱瞞屋況,應該要退還1166萬,全案還可上訴。




賣服飾的店面還沒開門營業,但這位於南京東路五段的黃金地段,1個月得付屋主19萬租金,買下這房子當起包租公,鄭姓男子還有些委屈。
4年前,鄭姓男子以7911萬元的價格,向彭姓女子買下了1樓的黃金店面,但一直到裝潢後,才發現天花板怎麼歪歪的?找來工程顧問公司測量,發現房屋的右後方確實有傾斜,斜率高達1/125,遠遠高於1/200的安全斜率,認為賣家早知道房子傾斜卻說謊,屋價減損了14.87%,要求賣家退還部分款項沒結果,雙方鬧上法院。
法官認為,買賣契約中屋況確認表和說明書中,龜裂或傾斜狀況選項都勾否,賣方未盡告知義務,隱瞞重大屋況,彭姓女子得退還1166萬元不當得利;砸大錢買屋,最後雙方不歡而散,全案還可上訴。

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分析:

買到的房屋是瑕疵屋,在法律上該如何主張?如新聞案例所示,屋價減損了14.87%,是如何得來的?相信很多讀者看了還是不懂。

買賣房屋在法律上屬於買賣之契約關係,買賣之物如果有瑕疵,依民法第354條及第359條本文規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。…。」,所以買受人只要能證明所買之物有瑕疵存在,不必證明瑕疵是出買人造成的,就可以主張要解除契約或減少價金。

而對於請求減少價金部分應如何計算呢?最高法院99年度台上字第1972號民事判決認為:「買受人因物有瑕疵而請求減少價金,應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後,再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例,計算其應減少之數額,不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。」,也就是說,本來這個有瑕疵的物品,在買的時候被當成無瑕疵之物高估價格了,那就應該要去估算買賣當時有瑕疵之物的真正價值,然後這個差價就是應該被減少的價金,而不是以瑕疵占物品多少比例來計算。新聞案例中表示這個案例屋價減損了14.87%,一般是由法院請不動產估價師做鑑定得來的,不過因為估價的方法涉及到的因素很多,所以不同的估價師所估出來的價格不一定相同,可以爭執的空間仍然很大。

另外要注意的是,民法第356條規定:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」及民法第357條規定:「前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。」,所以買受人在發現瑕疵後,要儘快的通知出賣人,並依民法第365條規定:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」,如果雙方有爭議的話,要在通知瑕疵後六個月內起訴請求。



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相關法律

民法第 354 條
物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。

民法第 355 條
買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。

民法第 356 條
買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。

民法第 357 條
前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。

民法第 358 條
買受人對於由他地送到之物,主張有瑕疵,不願受領者,如出賣人於受領地無代理人,買受人有暫為保管之責。
前項情形,如買受人不即依相當方法證明其瑕疵之存在者,推定於受領時為無瑕疵。
送到之物易於敗壞者,買受人經依相當方法之證明,得照市價變賣之。如為出賣人之利益,有必要時,並有變賣之義務。
買受人依前項規定為變賣者,應即通知出賣人。如怠於通知,應負損害賠償之責。

民法第 359 條
買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

民法第 360 條
買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。

民法第 361 條
買受人主張物有瑕疵者,出賣人得定相當期限,催告買受人於其期限內是否解除契約。
買受人於前項期限內不解除契約者,喪失其解除權。

民法第 362 條
因主物有瑕疵而解除契約者,其效力及於從物。
從物有瑕疵者,買受人僅得就從物之部分為解除。

民法第 363 條
為買賣標的之數物中,一物有瑕疵者,買受人僅得就有瑕疵之物為解除。
其以總價金將數物同時賣出者,買受人並得請求減少與瑕疵物相當之價額。
前項情形,當事人之任何一方,如因有瑕疵之物,與他物分離而顯受損害者,得解除全部契約。

民法第 364 條
買賣之物,僅指定種類者,如其物有瑕疵,買受人得不解除契約或請求減少價金,而即時請求另行交付無瑕疵之物。
出賣人就前項另行交付之物,仍負擔保責任。

民法第 365 條
買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。

民法第 366 條
以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者,如出賣人故意不告知其瑕疵,其特約為無效。
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