2008年5月15日 星期四

買到有瑕疵的房屋,能不能主張屋主或仲介業者詐欺?

民法對於這類問題有物之瑕疵擔保的規定(民法§354),所謂物之瑕疵擔保係指出賣人必須對所出賣的東西保證沒有減少價值或效用之瑕疵,倘若有瑕疵,則買受人可以主張解除契約或是請求減少給付價金,甚或是請求損害賠償。

而買到有瑕疵的房屋,是否可以主張屋主跟仲介業者有詐欺,則應依不同之情形判斷之:
一般而言,假若看屋時,買受人有針對該瑕疵加以詢問,但屋主或仲介業者卻說沒問題沒瑕疵,這樣子屋主或仲介業者應有隱瞞此事以使交易完成而獲得利益的想法,進而告以與事實不相符合的資訊,使買受人陷於錯誤而為交易,這樣屋主或仲介業者就犯有詐欺罪。

假若屋主或房仲業者只是單純的不告知,且該瑕疵屬於較小之瑕疵,比方說漏水等,屋主或房仲業者不為告知,僅是違反了契約的告知義務而出售有瑕疵的房屋,則此時應該屬於上述之民法瑕疵擔保的問題,而可以依照民法主張解除契約、減少價金甚或請求損害賠償。

但應注意的是,若是明知房屋有重大瑕疵,例如:樑柱有缺損,卻用裝潢板加以刻意遮掩,或者違建,卻未告知,則應該認為屋主跟房仲業者在買受人看屋時,對於這些重大瑕疵基於誠實信用原則有告知的義務(因為裝潢及違建之前行為,使賣方負有告知義務),如果不為告知,就可以認為他們是刻意以隱瞞該等重要情事之告知不作為,以使買受人陷入錯誤,而認為該房屋沒有問題,進而進行交易,使買受人受有損失,出賣人受有利益,如此屋主跟仲介業者應該當詐欺罪。

【臺灣高等法院84年上易字第6084號判決要旨】按物之出賣人,對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或滅少其通常效用,或契約預定交用之瑕疵;而買賣因物有瑕疵,而出賣人依民法第三百五十四條至三百五十八條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約,或請求減少其價金;且買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者,亦同;而買受人主張物有瑕疵者,出賣人得定相當期限,催告買受人於其期限內,是否解除契約。民法第三百五十四條、第三百五十九條、第三百六十條及第三百六十一條定有明文。又按告訴人 (自訴人亦同) 告訴,係以使被告受刑事訴追為目的,是其陳述是否與事實相符,仍應調查其他證據以資審認;且認定不利於被告之事實,須依積極證據,苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時,即應為有利於被告之認定,更不必有何有利之證據,最高法院五十二年台上字第一三○○號、三十年上字第八一六號著有判例,可資參照。再按,刑法第三百三十九條第一項之詐欺罪,必須行為人自始即基於不法所有之意圖,以詐術使人交付財物,始能構成,所謂以詐術使人交付,必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤,若其所用方法,不能認為詐術,亦不致使人陷於錯誤,即不構成該罪,最高法院四十六年台上字第二六○號著有判例。至於民事債務當事人間,若有未依債務本旨履行給付之情形,在一般社會經驗而言,原因非一;其因不可歸責之事由無法給付,或因合法得對抗他造主張抗辯而拒絕給付,甚至債之關係成立後,始行惡意遲延給付,皆有可能,非必出於自始無意給付之詐欺犯罪一端。又刑事被告依法不負自證無罪之義務,故在別無積極證據之情形下,自難違反刑事訴訟法第一百五十四條之規定,以被告單純債務不履行之狀態,推定被告自始即有不法所有之意圖而施用詐術。

【臺灣板橋地方法院94年度自字第21號判決摘錄】經查,依卷附自訴人等所提之損害鑑定報告1 本所載,即便認定系爭大廈容有連續壁滲水、析晶、粉刷脫落、疑似鋼筋鏽蝕及車道板裂縫等現象,且其中版編號B3S6上層原設計之短向鋼筋間距較原設計大,梁編號B2EG8 配筋之下層側面主筋、箍筋之鋼筋量均有不足之事實,惟上開鑑定報告鑑定之項目包括連續壁滲水現況調查、車道板裂縫現況調查、鋼筋超音波掃瞄試驗、混擬土試錘試驗、混擬土鑽心強度試驗、混擬土中性化試驗及混擬土氯離子含量試驗,可見鑑定之項目頗多,但鑑定結果亦僅提出上述若干瑕疵之問題,其餘項目之鑑定則均表示合格或未作說明,且就上述若干瑕疵,亦表示尚須作進一步確認,並可做適當修復或作為結構補強施工或結構安全分析之依據。由此以觀,縱認系爭大廈固存有上開瑕疵,但其瑕疵範圍難認甚廣,經鑑定之系爭大廈其餘多數範圍應仍屬合格(或該鑑定報告未提出存有瑕疵),且猶可從事適當修復或結構補強,足見春池公司尚無明顯規避其應負交屋之責任,其尚有依約履行其交付房屋之債務為是,其間縱有若干房屋瑕疵之問題,亦應僅係自訴人等得主張春池公司應負買賣擔保責任或債務不履行之問題,此僅屬單純之民事糾葛,而非系爭大廈房屋一存有瑕疵,即可遽認春池公司等相關人等(即被告2人等)於買賣系爭大廈房屋之初即有意圖為自己不法所有之詐欺犯意。否則,衡以市面上之房屋出售實例,房屋存有瑕疵者所在多有,豈非所有瑕疵房屋之起造人、承造人或建築師等相關人等,不問瑕疵之多寡、嚴重程度,均直接認屬詐欺,如此一來,又有何人敢輕易起造房屋出賣,其理甚明。再者,被告乙○○雖屬春池公司之董事長,被告卯○○雖屬系爭大廈之建築師,但系爭大廈實際上係由灃水營造股份有限公司負責營造,此經自訴人等陳明在卷,尚難認被告2 人確有直接介入參與,則被告2 人是否確於出賣系爭房屋之初,即知悉系爭大廈於營造上將會有瑕疵或已有瑕疵,竟為圖自己不法所有,仍將系爭大廈房屋出賣與自訴人等,而共同對自訴人等為詐欺之犯行,實甚有疑義,益徵被告2 人是否該當詐欺取財之犯行,更難足採。
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