惡鄰醉擾住戶 法院判決搬家
民視新聞 2012年7月8日 下午8:06
惡鄰居太超過，居民要如何自救呢?在桃園平鎮就有一個判決，一名男子經常在社區喝酒，大吵大鬧，警方也處理過好幾次，結果社區召開會議，9成的住戶連署要惡鄰居搬家，現在桃園法院判決出爐，判男子必須強制遷離。
社區大樓出現惡鄰居，讓居民實在是忍無可忍，不只開會連署，管委會也以男子違反公寓大廈管理條例，向法院訴請強制遷離，結果准了。
住戶口中的這個惡鄰居，就是住這棟社區大樓裡，鄰居反應，他經常在社區裡喝酒，大吵大鬧，甚至還會恐嚇住戶，讓大樓裡的居民相當頭痛，管委會去年底召開會議，就有9成3的住戶連署要把他趕出社區。
法官依據管委會提出的證據，以及警方的紀錄，判定梁姓男子必須強制遷離，這也是首件社區居民自主趕走惡鄰的判決，結果讓這個社區的居民鬆了一口氣。
臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第381號
原 告 東方之星二期社區管理委員會
法定代理人 林子軒
訴訟代理人 劉羿媗
被 告 梁志豪
訴訟代理人 梁尚謙
上列當事人間請求強制遷離事件，本院於民國101 年6 月6 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼桃園縣平鎮市○○路一百九十號十一樓之二之
房屋遷離，並應將其戶籍自上開房屋為遷出之登記。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但其基礎
事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追
加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，
民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款、第7 款、
第2 項定有明文。原告起訴原係聲明：依公寓大廈管理條例
第22條第1 項及東方之星二期社區住戶規約（下稱系爭住戶
規約）提起訴訟。嗣原告於本院言詞辯論期日先變更聲明為
：被告應自門牌號碼桃園縣平鎮市○○路190 號11樓之2 房
屋（下稱系爭房屋）遷離，並應出讓系爭房屋及其坐落之基
地；如於判決後三個月未出讓，請准拍賣該房屋（見本院卷
第86頁及背面）；其後於本院最後言詞辯論期日再變更聲明
為：請求被告自系爭房屋遷離，並將其戶籍遷出（見本院卷
第122 頁）；以上應屬聲明之擴張及追加，核其基礎事實同
一，且被告並無異議而為本案之言詞辯論，視為同意其追加
或變更，應予准許。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法262 條第1 項
定有明文。原告於本院最後言詞辯論期日言詞撤回上開「請
求被告出讓系爭房屋及坐落基地；如判決確定後逾3 個月未
出讓，請准拍賣」部分，經被告同意，並載明於筆錄（見本
院卷第122 頁），核屬訴之一部撤回，合於上揭規定，應予
准許。
貳、實体部分
一、原告主張：(一)被告於民國96年9 月30日遷入東方之星二期社
區（下稱東方之星社區或社區），自遷入該社區起即陸續騷
擾社區○鎮市○○路190 號、196 號等兩棟住戶：嗣於98年
間至社區○鎮市○○路196 號12樓住戶家門外破壞其門扇及
電鈴，經該住戶報警處嗣成立和解。惟被告並未引以為戒，
仍經常喝酒後到社區大廳櫃臺騷擾社區住戶及現場工作人員
；甚至於99年7 月間在其家中縱火，致社區住戶生命、財產
受威脅，經原告提起公共危險罪告訴，經本院刑事判決科處
被告有期徒刑3 個月，於101 年1 月30日服刑完畢；被告另
於100 年6 月間破壞社區190 號1 樓電梯門，原告提起毀損
罪告訴，業經本院判決判處拘役30日。詎被告不僅未收斂甚
至更囂張，於100 年8 月31日恐嚇社區大廳櫃臺人員，經提
出刑事告訴後，目前仍在本院審理中；100 年9 月22日又於
大廳櫃臺喝酒咆哮及騷擾住戶。(二)社區住戶因長期受其騷擾
無法忍受而連署要求被告遷離社區；另100 年12月11日召集
社區第六屆第一次區分所有權大會，通過依法對被告提起公
寓大廈管理條例第22條之強制驅離訴訟。惟被告仍未收斂其
行為，更於101 年2 月17日又到社區大廳櫃臺喝酒恐嚇櫃臺
人員，當天晚上10時10分許，因被告按緊急求救鈕，社區夜
班保全人員前往處理，卻遭被被告毆打並毀損衣物，目前已
提出刑事告訴在訴訟中。以上均有原告向平鎮派出所提出不
計其數之報案紀錄可證。爰依公寓大廈管理條例第22條第1
項訴請被告遷離社區等語，並聲明：被告應自系爭房屋遷離
，並應將其戶籍自上開房屋為遷出之登記。
二、被告抗辯：(一)依公寓大廈管理條例第22條固規定住戶有「違
反法令或規約，情節重大」時，由管理負責人或管理委員會
促請其改善，於3 個月內仍未改善者，管理委員會得依區分
所有權會議之決議，訴請法院強制其遷離規定；惟原告是否
遵行上開法定程序，應提出說明。(二)另按「身心障礙者之人
格及合法權益，應受尊重及保障，對其接受．．醫療等權益
，不得有歧視之對待」，為身心障礙者權益保障法第16條第
1 項所明定。被告有遺傳性精神疾病，年幼時被告父親即本
件訴訟代理人訴外人梁尚謙仍有體力帶被告就醫、投藥，病
情得以穩定。奈何梁尚謙現年84歲無法繼續帶被告就醫，控
制其情緒，致多年來造成對社區住戶困擾，梁尚謙已向受害
住戶道歉、賠償，亦盼社區管理單位可協助將被告送醫治療
；但多年來未獲社區住戶或管理單位關懷與協助，是不愉快
事件多起發生。被告上開行為，乃未獲就醫機會所致，非個
人故意所為。倘原告以被告「違反法令或規約，情節重大」
，而依公寓大廈管理條例第22條強制驅離，反將會造成社會
更大的危險，因梁尚謙個人已將絕大多數積蓄投入購買系爭
屋，僅靠老兵退休俸過活，無能力再另行購買房屋與被告居
住。如被告不能與梁尚謙共同居住於系爭房屋，將可能在外
遊蕩，恐造成社會不安。反之，如原告依身心障礙者權益保
障法原則，協助與梁尚謙將被告合力帶往醫院就醫，以適當
藥物控制，將會使被告之失控行減緩或消除，應可恢復社區
安寧及秩序等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項
(一)系爭房屋及其坐落之基地為訴外人梁尚謙所有，有土地及建
物登記謄本在卷可稽（見本院卷第38頁至40頁）。
(二)被告目前設籍於系爭房屋，且為東方之星二期社區E 棟11樓
之住戶，有戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第118 頁）。
(三)東方之星社區於100 年9 月間取得社區3 分之2 以上住戶之
連署請求強制驅離被告令其遷出社區（按東方之星二期社區
，區分所有權人共有268 戶，取得185 戶連署），有連署書
影本在卷可稽。
(四)東方之星社區於100 年12月11日召集第六屆第一次區分所有
權人會議決議，該社區共有區分所有權人268 人，經區分所
有權人231 人出席，出席人數215 人同意通過對被告訴請強
制遷離之訴訟，有該次會議紀錄可資佐證（見本院卷第112
至115 頁）。
四、本院判斷
原告主張系爭房屋為訴外人梁尚謙所有與其子梁志豪即被告
共同居住於原告社區等情，業據原告提出建物及土地登記謄
本為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。原告復主張被告
為社區住戶，於居住期間，陸續於社區內長期喝酒、擾亂社
區住戶安寧及恐嚇住戶，破壞公共設施，且有縱火危害公共
安全、毀損等犯行，亦為被告所不否認，僅以上揭情詞置辯
，本院並依職權調取本院刑事100 年度審簡字第144 號裁判
書及本院刑事庭100 年度審簡字第490 號、桃園地檢署100
年度偵字第30720 號卷證查核屬實，是本件所應審究者厥為
：原告依公寓大廈管理條例第22條第1 項第3 款請求將被告
強制遷離，有無理由？經查：
(一)被告有無應強制驅離之事由？
1.按「住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權
利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生」；「住戶不
得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、
振動及其他與此相類之行為」；「住戶違反法令或規約情節
重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3 個月
內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人
會議之決議，訴請法院強制其遷離」，公寓大廈管理條例第
6 條第1 項、第16條第1 項及第22條第1 項第3 款分別定有
明文；另系爭社區住戶規約第22條第1 第3 款亦訂有與公寓
大廈管理條例第22條第1 項第3 款相同之規定。足見社區住
戶若有「違反法令或住戶規約，情節重大」者，經促其改善
，於3 個月仍不改善者，自得經區分所有權人會議強制其遷
離社區甚明。
2.經查，被告有遺傳性精神病之事實，為其所自承；且自96年
遷入住東方之星二期社區時起，即陸續有經常性妨礙社區安
寧、對社區保全員及住戶騷擾、毀損及觸犯公共危險等行為
之事實如下：1.99年7 月13日上午10點左右，被告因在家放
火燒燬保特瓶、塑膠袋、紙等自己之物觸犯刑法第175 條公
共危險罪，經本院刑事庭於100 年6 月28日判處有期徒刑3
個月在案，有本院10 0年審簡字第144 號刑事判決影本在卷
可稽。2.另100 年6 月15日被告又毀損東方之星二期社區E
棟之電梯門，經本院判處拘役30日在案，有本院100 年審簡
字第490 號判決影本在卷可參（見本院卷第76頁）。3.被告
復於100 年8 月31日晚間在東方之星二期社區大廳處，恐嚇
社區總幹事劉羿媗、警衛鍾建華、黃士劍等人，經桃園地方
法院檢察署以100 年偵字第30720 號起訴在案（見本院卷第
78 頁 ），核被告上開行為，除觸犯上開刑事罪責外，尚違
反公寓大廈條例第6 條第1 項第1 款、第16條第1 項之規定
而情節重大，原告已多次促其改善仍未改善，且其於101 年
間因上開犯行於服刑出獄後，仍續有上開妨礙社區秩序、安
寧、騷擾之行為，為其所不否認，是原告主張被告有「違反
法令及規約行為，情節重大」，有公寓大廈管理條例第22條
第1項 第3 款及系爭住戶規約第21條第1 項第3 款之「強制
遷離事由」，洵屬可採。又原告尚請求被告應將其戶籍自系
爭房屋遷出。審酌，被告目前設戶籍及住所於系爭房屋，是
被告辦理戶籍之遷出登記，乃強制遷離之附隨效果，否則若
被告仍設戶籍及住所於系爭房屋內，豈非可隨時再遷入社區
，是原告此部分請求，亦屬有據。
(二)系爭區分所有權人會議，是否符合法定人數？
1.次按，公寓大廈管理條例第31條固規定「區分所有權人會議
之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以
上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數
四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四
分之三以上之同意行之」。揆諸上開規定可知，若社區住戶
規約所訂之區分所有權人會議之出席及同意人數低於公寓大
廈之規定時，應以規約之規定為準。而系爭住戶規約第5 條
規定：「區分所有權人會議之決議，除本規約另有規定外，
應有區分所有權人二分之一以上及其區分所有權比例合計二
分之一以上出席，以出席人數三分之二以上及其區分所有權
比例占出席人數區分所有權三分之二以上之同意行之」，是
有關東方之星二期社區之區分所有權人會議出席及同意人數
，自應以住戶規約之規定為準。
2.查東方之星二期社區於100 年9 月間，經社區三分之二以上
住戶之連署請求強制驅離被告（按東方之星二期社區，區分
所有權人共有268 戶，取得185 戶連署），要求被告遷出社
區，有強制驅離被告之連署書在卷可稽（見本院卷第14至22
頁）；且該社區復於100 年12月11日召集第六屆第一次區分
所有權人會議決議通過訴請法院強制被告遷離之決議，而該
社區區分所有權人共268 人，而該強制驅離議案出席人數23
1 人（占區分所有權人比例86.19 ％），經出席人數215 人
同意（占區分所有權人比例93.07 ％），有該次會議紀錄可
資佐證（見本院卷第112 至11 5頁），業已符合公寓大廈管
理條例第22條第1 項及系爭住戶規約第5 條之規定。從而，
原告訴請被告應自系爭房屋強制遷離，核屬有據。
(三)至被告雖抗辯伊有遺傳性精神疾病，應為身心障礙者權益保
障法第16條第1 項規定：「身心障礙者之人格及合法權益，
應受尊重及保障，對其接受教育、應考、進用、就業、居住
、遷徙、醫療等權益，不得有歧視之對待」云云。惟查，上
開法條之立法意旨係為保障身心障礙者合法之權益，避免於
日常各種生活活動中遭受歧視或不平等之待遇而言，並非指
受身心障礙者如有施加侵害於他人時，他人仍需負完全容忍
之義務而不得為正當權利之行使。本件被告於社區內之騷擾
其他住戶、破壞社區公物、甚至於社區自家內縱火等行為，
業已超出上開法條所保護身心障礙者之範疇，況被告亦未舉
證其領有身心障礙手冊，資以證明為身心障礙者，是被告上
開抗辯，委無可採。另被告復抗辯原告可配合身心障礙者之
保障，協助被告就醫投藥，或可減緩袪除被告之疾病，回復
社區安寧云云，惟此乃屬社會救助工作範疇，原告社區並無
此義務，是其此部分抗辯，亦無足取。
五、綜上，被告依公寓大廈管理條例第22條第1 項之規定，請求
被告自系爭房屋遷離及應將其戶籍自系爭房屋為遷出之登記
，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於判決結果不生
影響，爰不另一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條，判
決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 22 日
民事第三庭 法 官 張金柱
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 25 日
書記官 葉靜瑜
===========================================
臺灣高等法院民事判決 99年度上字第994號
上 訴 人 保富環宇敦南名廈管理委員會（即環宇通商大樓管
理委員會之承當訴訟人）
法定代理人 嚴苓苓
訴訟代理人 林亦書律師
被 上訴人 中華巴濕伐那陀佛教協會
法定代理人 夏約瑟
被 上訴人 臺灣舒瑞傑勝股份有限公司
法定代理人 夏山米
共 同
訴訟代理人 王和屏律師
上列當事人間請求強制遷離事件，上訴人對於中華民國99年7月
29日臺灣臺北地方法院98年度訴字第1322號第一審判決提起上訴
，本院於101年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均
廢棄。
被上訴人臺灣舒瑞傑勝股份有限公司不得於臺北市○○○路○段
63巷7號20樓建物內，聚集不特定或多數人從事宗教活動，並不
得供作宗教神廟、道場使用。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人臺灣舒瑞傑勝股份有限公司負擔
百分之三十，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人保富環宇敦南名廈管理委員會(下稱保富環宇管委會)
主張：
(一)門牌號碼為臺北市大安區○○○路○段57號、59號1至20樓（
下稱前棟）及同路段63巷5號、7號1至20樓(下稱後棟）原均
隸屬於環宇通商大樓管理委員會（下稱環宇通商管委會）所
管理，惟因前、後棟住商環境之差異境而有個別管理之必要
，環宇通商管委會遂於民國（下同）99年4月15日召開區分
所有權人會議，決議通過後棟成立新管理委員會即保富環宇
管委會，並經臺北市政府同意備查，前棟部分則仍由環宇通
商管委會管理。因後棟建物及公共設施，依其使用執照僅限
於「集合住宅」用途，惟被上訴人臺灣舒瑞傑勝股份有限公
司(下稱舒瑞傑勝公司)於96年間取得門牌號碼臺北市○○○
路○段63巷7號20樓建物（下稱系爭建物）所有權後，竟將
系爭建物原有室內隔間及陽台牆面拆除改為神廟裝潢，並設
置印度宗教神像神壇，除供被上訴人中華巴濕伐那陀佛教協
會(下稱系爭佛教協會，以下與舒瑞傑勝公司合稱被上訴人)
設置會址外，並長期提供多數不特定印度信眾及閒雜人等，
自清晨至夜晚不定時前來膜拜、進行宗教聚會及舉行各種宗
教儀式，顯已非一般住宅使用，且因來往之印度人士進出頻
繁，甚有不服門禁警衛要求，不願在訪客登記簿上簽名，而
屢生紛爭，已嚴重擾及後棟大樓住戶之安寧與安全。
(二)保富環宇管委會遂於96年12月28日召開後棟區分所有權人會
議，決議禁止住戶聚集不特定多數人從事宗教活動，並於97
年6月5日函知系爭佛教協會已違反環宇通商大樓規約，促請
其自系爭建物遷離；又於97年7月6日召開後棟區分所有權人
會議，決議增訂「本大樓之區分所有權人及住戶不得於專有
部分內設置宗教神廟、道場，或提供不特定人或多數人從事
宗教活動使用」之管理規約內容。惟系爭佛教協會僅形式上
遷移系爭建物，仍持續於系爭建物內進行宗教活動；保富環
宇管委會不得已遂於97年10月3日再次召開後棟區分所有權
人會議，並決議對被上訴人提起強制遷離或禁止於系爭建物
內從事宗教活動之訴訟，乃以環宇通商管委會名義於97年11
月間提起本件訴訟，嗣由保富環宇管委會承當訴訟，依公寓
大廈管理條例第22條第1項第3款規定，先位聲明求為命：(一)
被上訴人應遷離系爭建物。(二)願供擔保，請准宣告假執行。
倘訴請強制遷離未符合法定要件，惟被上訴人之上開行為，
業已違反系爭建物之使用目的，且致後棟大樓產生結構安全
上之威脅，爰依公寓大廈管理條例第6條第3項及第15條第2
項規定，備位聲明求為命：(一)被上訴人不得於系爭建物內，
聚集不特定或多數人從事宗教活動。(二)舒瑞傑勝公司應將系
爭建物回復至臺北市政府72年使字第0927號使用執照（下稱
系爭使用執照）及其附圖所示集合住宅之原狀，並不得供作
宗教神廟、道場使用。(三)第二項聲明，願供擔保，請准宣告
假執行。
二、被上訴人則辯稱：
(一)環宇通商管委會於97年11月5日起訴時，張國平之主任委員
任期已屆滿，無權代理環宇通商管委會提起本件訴訟，是本
件起訴不合法。又保富環宇管委會係於99年6月8日始經臺北
市政府同意備查而成立，並未受讓環宇通商管委會任何權利
義務，即非民事訴訟法第254條第1項規定之繼受人，自不能
於本件主張承當環宇通商管委會之訴訟。再者，環宇通商管
委會原係訴請被上訴人自系爭建物遷離之作為行為，而其於
98年8月10日追加之備位聲明，則訴請被上訴人不得於系爭
建物從事宗教活動之不作為行為，二者請求之基礎事實顯不
相同，且被上訴人不同意其追加，是環宇通商管委會追加之
備位之訴不合法。
(二)保富環宇管委會提出之區分所有權人會議紀錄，均係保富環
宇管委會之名義所召開，並非環宇通商管委會全體區分所有
權人會議紀錄，顯見本件強制遷離訴訟之起訴，未經全體區
分所有權人會議決議，自非適法。況系爭佛教協會已於97年
7月23日將會址移至臺北市○○○路○段59號9樓之3，保富環
宇管委會仍訴請系爭佛教協會強制遷離，亦無理由。而舒瑞
傑勝公司係由印度籍人士投資，系爭建物係供該公司人員在
台居留之處所，被上訴人於印度年節慶典時，雖有較多之訪
客，但並無喧嘩、吵鬧、妨害安寧及衛生之情事，亦未有焚
香、燃燒紙錢、播放梵音或佛號之行為，僅於系爭建物內安
靜禮佛，並未超出專有部分之合理使用範圍。此外，保富環
宇管委會並未舉證舒瑞傑勝公司有何違反法令行為造成後棟
大樓及系爭建物結構安全之危險，則其請求舒瑞傑勝公司回
復系爭建物原集合住宅之原狀，亦不可採等語。
三、原審為保富環宇管委會敗訴之判決，保富環宇管委會不服，
提起上訴，其上訴之先位聲明為：(一)原判決廢棄。(二)被上訴
人應遷離系爭建物。(三)保富環宇管委會願供擔保，請准宣告
假執行；其備位聲明為：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人不得於
系爭建物內，聚集不特定或多數人從事宗教活動。(三)舒瑞傑
勝公司應將系爭建物回復至系爭使用執照及其附圖所示集合
住宅之原狀，不得供作宗教神廟、道場使用。(四)第三項請求
回復原狀部分，保富環宇管委會願供擔保，請准宣告假執行
。被上訴人則於本院答辯聲明；(一)上訴駁回。(二)如受不利判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、經查：環宇通商管委會依據臺北市政府93年7月19日府工建
字第09303843600號函，原核准之組織範圍係包含前棟、後
棟等共計170戶區分所有權人之範圍；依系爭使用執照及其
附圖所示，前棟係作為商業辦公大樓，後棟則作為44戶純住
家集合住宅之用。而舒瑞傑勝公司為系爭建物之所有權人，
即為後棟之區分所有權人之一；系爭佛教協會已於97年7月
23日將會址遷出系爭建物等情，有環宇通商管委會組織報備
證明、系爭使用執照及其附圖、系爭建物之土地及建物登記
謄本(見原審調解卷第10頁、第12頁至18頁)，並為兩造所不
爭執，堪信此部分事實為真正。惟保富環宇管委會主張舒瑞
傑勝公司將系爭建物原有室內隔間及陽台牆面拆除，改建為
印度神廟裝潢，並供不特定之印度人自清晨至夜晚不定時膜
拜，嚴重影響住戶之安寧及安全之情，則為被上訴人所否認
，並以前開情詞置辯，是本件應予審究之爭點厥為：(一)環宇
通商管委會以張國平為其法定代理人而提起本件訴訟是否合
法?(二)保富環宇管委會得否就環宇通商管委會之起訴承當訴
訟？(三)環宇通商管委會追加備位之訴是否合法？(四)保富環宇
管委會得否訴請被上訴人強制遷離系爭建物？(五)保富環宇管
委會得否請求被上訴人不得於系爭建物內，聚集不特定或多
數人從事宗教活動，並不得供作宗教神廟、道場使用？(六)保
富環宇管委會得否請求舒瑞傑勝公司將系爭建物回復原狀？
茲分述如下：
(一)環宇通商管委會以張國平為其法定代理人而提起本件訴訟是
否合法?
環宇通商管委會於97年11月5日起訴時，係以張國平為其法
定代理人之事實，有起訴狀在卷足稽。被上訴人雖辯稱：張
國平係環宇通商管委會於95年1月18日所選任之95、96年度
主任委員，任期2年，則環宇通商管委會於97年11月5日起訴
時，張國平之主任委員任期已屆滿，且未經召開區分所有權
人會議重新選任管理委員及主任委員，張國平即無權於原審
以環宇通商管委會之法定代理人身分提起本件訴訟，故本件
起訴不合法云云。惟查：
1.按「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推 1人為
主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理
委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執
行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另
有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第29條第2項
定有明文。可知關於主任委員、管理委員如何選任、解任及
其人數、權限、事務執行方法、代理等事項，除規約另有規
定外，必須依區分所有權人會議之決議來決定；並非規定主
任委員、管理委員之選任，必須召開區分所有權人會議為之
。而依環宇通商大樓於93年5月14日通過施行之管理規約(下
稱系爭93年規約)第5條第1項、第2項規定：「為處理區分所
有關係所生事務，本大樓由區分所有權人及住戶互選管理委
員組成管理委員會。管理委員會組成如下：一主任委員一名
。二副主任委員一名。三財務委員一名。四委員十七名。」
、「前項委員名額，合計為二十名，委員名額之分配，得以
分層、分棟等分區方式劃分。並於選舉前十五日由召集人公
告分區範圍及分配名額。」及第7條第1項、第3項、第4項關
於主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員之資格及選
任方式規定：「主任委員由管理委員互選之。」、「委員名
額按分區分配名額時，採無記名單記法選舉，並以獲該分區
區分所有權人較多者為當選。」、「委員之任期，自改選交
接日之任期為貳年，連選得連任。」等內容觀之，系爭93年
規約已明白規定環宇通商管委會之管理委員為20人，且係以
分層、分棟方式票選，再由各分層、分棟選出之管理委員互
選主任委員。則關於主任委員、管理委員之選任方式即應依
該規約之規定，而不再依區分所有權人會議之決議，要無庸
疑。堪認環宇通商管委會之選任主任委員，僅須召開管理委
員會議，由管理委員互選即可；不論管理委員或主任委員之
選任，均無須召開區分所有權人會議為之，至為灼明。
2.查張國平係環宇通商管委會於95年1月18日所選任之95、96
年度主任委員，任期為2年，並經臺北市政府准予備查等情
，有該府95年7月3日府工建字第09568265000號函文1紙在卷
可佐(見原審卷一第53頁)，堪信為實在。嗣張國平復於97年
1月10日經管理委員會會議選任為97、98年度之主任委員乙
節，亦有環宇通商管委會提出其97年度改選主任委員會議記
錄、該會議簽到及領取資料表、開會通知及97、98年度各樓
層票選管理委員當選名單等影本附卷可考(依序見原審卷二
第98頁、第140頁、第153頁至154頁)；審酌環宇通商管委會
於95年1月18日改選張國平為主任委員，申請臺北市政府報
備時，僅檢附95年度管理委員會會議記錄、簽到表及各樓層
管理委員當選名單等資料，即經臺北市政府准予備查等情，
業據本院依職權調取該案卷核閱屬實，益徵環宇通商管委會
選任主任委員，依系爭93年規約規定，僅須召開管理委員會
議選舉即可，而無須召開區分所有權人會議。被上訴人雖抗
辯：環宇通商管委會因95年度改選主任委員而於95年6月16
日申請變更報備時，臺北市政府曾要求補正區分所有權人會
議出席人員名冊、區分所有權人會議等資料云云，並提出被
上證3之通知補正函稿為證(見本院卷一第63頁)。惟細繹被
上訴人所提出之被上證3函稿，僅有承辦人員之簽名章，未
經上級長官核稿、決行，亦無發文字號，顯係承辦人員個人
撰擬之草稿，尚未對外發生效力，自不能據此遽認環宇通商
管委會之主任委員須經區分所有權人會議選任。是保富環宇
管委會主張張國平係環宇通商管委會97、98年度所選任之主
任委員乙節，誠非虛妄；被上訴人空言否認，委無可採。
3.從而，環宇通商管委會於97年11月 5日以張國平為其法定代
理人而提起本件訴訟，即屬合法。
(二)保富環宇管委會得否就環宇通商管委會之起訴承當訴訟？
保富環宇管委會主張：前棟及後棟原均隸屬於環宇通商管委
會所管理，惟因前、後棟住商環境之差異境而有個別管理之
必要，環宇通商管委會遂於99年4月15日召開區分所有權人
會議，決議通過後棟成立新管理委員會即保富環宇管委會，
並經臺北市政府同意備查，則環宇通商管委會就後棟部分之
權利義務已全數移轉予保富環宇管委會，乃於99年6月11日
向原審聲請承當訴訟等語。被上訴人則辯稱：保富環宇管委
會之成立不合法，且環宇通商管委會及保富環宇管委會，係
二個不同之管委會，權利義務個別獨立，保富環宇管委會並
未受讓環宇通商管委會任何權利，即非民事訴訟法第254條
第1項規定之繼受人，自不能承當環宇通商管委會於本件之
訴訟等語。經查：
1.按「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數
幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、
商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場
部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分
所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或
規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所
有權人會議，成立管理委員會，並向直轄、縣(市)主管機關
報備：．．．。」，公寓大廈管理條例第26條第1項定有明
文。查前棟及後棟均屬同一建築基地，並共用系爭使用執照
；且前棟係作為商業辦公大樓，後棟則作為純住家集合住宅
之用，均各有出入口等情，有系爭使用執照及其附圖(見原
審調解卷第12頁至18頁)，並為兩造所不爭執(見本院卷二第
132頁背面、第214頁背面)，堪信為實在，揆諸上開法文規
定，後棟自得與前棟分割而單獨成立新管委會。而環宇通商
管委會已於99年4月15日召開全體區分所有權人會議決議，
無異議通過後棟之45戶自環宇通商管委會分割，而單獨成立
保富環宇管委會，且於當日修正通過之環宇通商大樓管理規
約(下稱系爭99年規約)增列第21條條文載明變更區分所有權
人人數，即保富環宇管委會區分所有權人為45戶、環宇通商
管委會區分所有權人為129戶，併附保富環宇敦南名廈住戶
管理規約(下稱保富敦南名廈規約)而經臺北市政府99年6月8
日府都建字第09968377000號函文同意備查，而發給保富環
宇管委會組織報備證明等情，有環宇通商大樓99年度區分所
有權人會議記錄、上開備查函文及組織報備證明等影本在卷
足稽(見原審卷三第128頁至131頁、第146頁至147頁)，則後
棟自斯時起即單獨成立保富環宇管委會，而得選任主任委員
，對外代表該管委會行使職權。
2.查本件訴訟標的之法律關係，原為環宇通商管委會先位訴請
被上訴人強制遷離，備位訴請被上訴人不得於系爭建物聚集
不特定或多數人從事宗教活動，及舒瑞傑勝公司應將系爭建
物回復原狀，不得供作宗教神廟、道場使用；然系爭建物屬
於後棟範圍，其所有權人舒瑞傑勝公司即為保富環宇管委會
區分所有權人之一，則本件訴訟標的之法律關係從保富環宇
管委會於99年 4月15日自環宇通商管委會分割而單獨成立以
來，即已全部移轉於保富環宇管委會。是保富環宇管委會依
民事訴訟法第254條第1項、第2項規定，於99年6月11日聲請
代環宇通商管委會承當本件訴訟(見原審卷三第 125頁至126
頁)，於法即無不合，自應准許。
3.被上訴人雖表示不同意保富環宇管委會之承當訴訟，並辯稱
：環宇通商管委會於98年7月17日選任之第四屆主任委員賴
榮杰，係未經區分所有權人會議所選任，即非合法，自無權
代理環宇通商管委會召開99年4月15日區分所有權人會議，
則保富環宇管委會之成立即不合法云云。惟查：環宇通商管
委會選任主任委員，僅須召開管理委員會議，由管理委員互
選即可；不論管理委員或主任委員之選任，均無須召開區分
所有權人會議選任之情，已如前述；而賴榮杰係環宇通商管
委會於98年7月17日所選任之第四屆主任委員，任期2年，並
經臺北市政府98年12月11日府都建字第09874836100號函文
准予備查等情，有該次管理委員會會議記錄、會議資料、簽
到表、各樓層管理委員當選名單、備查函文等影本在卷可考
(見本院卷二第216頁至223頁)，堪信為實在。被上訴人仍以
賴榮杰未經區分所有權人會議選任為主任委員，而否認其召
開環宇通商管委會99年4月15日區分所有權人會議之合法性
，進而抗辯保富環宇管委會未合法成立，不能承當訴訟云云
，顯無可取。
(三)環宇通商管委會追加備位之訴是否合法？
1.按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。查環宇通商管委會起訴時，係主張被上訴人將
系爭建物提供宗教場所使用，嚴重影響後棟大樓住戶之安寧
、安全，而請求被上訴人應自系爭建物遷離；嗣於98年8月
10日具狀追加備位聲明，主張：倘其先位聲請之強制遷離請
求未符法定要件，即請求判決被上訴人不得於系爭建物內，
聚集不特定或多數人從事宗教活動；且舒瑞傑勝公司應將系
爭建物回復至系爭使用執照及其附圖所示集合住宅之原狀，
不得供作宗教神廟、道場使用，此有原審民事準備(一)狀在卷
可稽（見原審卷一第241頁至248頁）。則環宇通商管委會追
加上開備位之訴所執之基礎事實，仍係以被上訴人在系爭建
物內從事宗教活動，業已妨害住戶之安寧、安全之同一基礎
事實，顯見前已進行過之訴訟資料與證據資料，有繼續使用
之可能及價值，且無礙於被上訴人之防禦及訴訟之終結，基
於訴訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、
避免訴訟延滯及程序法上紛爭一次解決之目的，揆諸前揭法
文規定，即無不合。
2.被上訴人雖表示不同意追加，並辯稱：環宇通商管委會先位
聲明係請求強制遷離之作為行為，備位聲明則係請求不得於
系爭建物從事宗教活動之不作為行為，二者不同，故環宇通
商管委會於原審追加備位之訴不合法云云。惟按「法院因第
255條第1項但書規定而許訴之變更或追加，或以訴為非變更
或無追加之裁判，不得聲明不服。」，民事訴訟法第258條
第1項定有明文。查環宇通商管委會於原審所追加之上開備
位之訴，業經原審准許，並為實體上審理，此有原審判決書
在卷足稽；被上訴人仍執陳詞，抗辯上開追加之備位之訴不
合法云云，委無足取。
(四)保富環宇管委會得否訴請被上訴人強制遷離系爭建物？
保富環宇管委會主張：被上訴人將系爭建物提供宗教場所使
用，嚴重影響後棟大樓住戶之安寧及生活品質，違反公寓大
廈管理條例第6條第1項第1款、第15條第1項、建築法第73條
及保富敦南名廈規約第18條第 6項，而情節重大，經保富環
宇管委會於97年10月3日召開後棟區分所有權人會議，決議
對被上訴人提起強制遷離訴訟後，自得依公寓大廈管理條例
第22條第1項第3款規定，起訴請求法院強制被上訴人自系爭
建物遷離等語，並提出保富環宇管委會97年10月3日住戶管
理會議紀錄為證(見原審調解卷第49頁至51頁)。被上訴人則
否認有妨礙住戶安寧之情事，並辯稱：本件強制遷離訴訟於
起訴前未經全體區分所有權人會議決議，自不得強制渠等遷
離等語。經查：
1.公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定：「按住戶有下列
情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三
個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有
權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：．．．三其他違反
法令或規約情節重大者。」，可知以住戶違反法令或規約情
節重大而依上開法文訴請法院強制遷離之前提要件，必須經
過區分所有權人會議之決議始得為之。次按公寓大廈管理條
例所規定之「公寓大廈」，係指構造上或使用上或在建築執
照設計圖樣標有明確界，得區分為數部分之建築物及其基地
；而「區分所有」，即指數人區分一建築物而各有其專有部
分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；另「管理委員
會」，則指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管
理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所
設立之組織，同條例第3條第1款、第2款、第9款定有明文。
因此，基於同一建築執照而設計之數區分所有建物、基地所
組成之公寓大廈，原則上應僅成立 1個管理委員會，而執行
全體區分所有權人會議決議之事項；例外於住商混合之特殊
情形，始得依公寓大廈管理條例第26條第1項規定，由全體
區分所有權人會議決議而成立另一個管理委員會。換言之，
基於同一建築執照而設計住商混合之公寓大廈，在未經全體
區分所有權人會議決議而成立另一管理委員會之前，只有原
來之管理委員會始為公寓大廈管理條例所稱之管理委員會，
而有當事人能力；並得由其主任委員對外代表管理委員會，
且得依同條例第25條第2項規定召集區分所有權人會議。
2.再按無召集權人召集之股東會所為之決議，固屬當然無效，
不適用公司法第137條之規定，但有召集權人召集時，經無
召集權人參與者，不得謂其決議當然無效(最高法院28年上
字第1911號判例要旨參照)。又公寓大廈管理委員會為人的
組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，其區分所有
權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公
寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1
項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分
所有權人會議之決議；惟區分所有權人會議如係由無召集權
人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思
機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件
之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力，亦有最
高法院92年度台上字第2517號判決要旨可資參照。準此，倘
為無召集權人所召集之區分所有權人會議，則其所為之決議
即屬自始當然無效。查環宇通商管委會之管理範圍原包含前
棟及後棟，則在環宇通商管委會於99年4月15日召集全體區
分所有權人會議，而決議就後棟另成立保富環宇管委會之前
，後棟如有召開區分所有權人會議之必要，自應由環宇通商
管委會以其當時之主任委員名義召集。而保富環宇管委會提
出所謂97年10月3日區分所有權人會議作成之訴請被上訴人
強制遷離訴訟之決議，不僅名義為保富環宇管委會，且召集
人亦為無召集權之嚴苓苓，揆諸前揭說明，保富環宇管委會
於97年10月3日作成之區分所有權人會議決議即屬自始當然
無效，自不得依自始當然無效之97年10月3日區分所有權人
會議決議訴請被上訴人強制遷離。
3.保富環宇管委會雖主張：前、後棟大樓自始即成立分管協議
，僅對外形式上以主管機關備查之前棟管理委員會即環宇通
商管委會為代表而已，且後棟早已自組管理委員會負責後棟
事務，自不因遲至99年6月8日始經主管機關同意備查，遽予
否定保富環宇管委會主任委員嚴苓苓就上開97年10月3日區
分所有權人會議之召集權，逕認該會議決議為無效，進而認
定依該決議提起之強制遷離訴訟不符法定要件云云，並提出
「環宇通商大樓成立管理委員會報備證明」說明文(即原證
二，下稱系爭報備證明說明文)、保富環宇敦南大廈87年至
98年之歷年住戶會議紀錄、保富環宇管委會94年至95年之工
程會議記錄等影本為證(依序見原審調解卷第11頁、本院卷
一第158頁至202頁)。惟查：
(1)管理委員會之成立，固不以主管機關同意備查為要件，然
仍須經區分所有權會議決議，始能成立。系爭報備證明說
明文第1條即揭示環宇通商管委會經93年7月19日府工建字
第093038436000號函核准完成組織報備程序；其第 3條、
第4條固記載：「本會(指環宇通商管委會) 實轄範圍為臺
北市大安區○○○路○段57、59號1樓至20樓共計126戶及
Ｂ2停車場。」、「臺北市大安區○○○路○段63巷5、7
號1樓至20樓共計44戶由原環宇敦南名廈(後棟) 管理委員
會所轄。」等內容，然該報備證明說明文第2條、第7條亦
同時載明：「環宇通商管委會依管理組織報備核定所轄範
圍為臺北市大安區○○○路○段57、59號 1樓至20樓及63
巷5、7號1樓至20樓，貳棟大樓共計170戶。」、「慮及將
來後棟若發生需對外發函交涉或進行法律程序時，須以本
棟即環宇通商管委會及主任委員名義為之，．．．」，可
知保富環宇管委會於99年 4月15日經全體區分所有權人會
議決議而分割成立之前，環宇通商管委會在法律上所轄之
範圍即為前、後棟大樓共 170戶。而系爭報備證明說明文
，係環宇通商管委會於管理規約及相關管理辦法彙編成冊
時，在該管理規約彙編首頁所製作之情，業據環宇通商管
委會101年1月17日(101)環商字第120170號函文函覆在卷(
見本院卷二第180頁至181頁) ，可證系爭報備證明說明文
係環宇通商管委會自行製作，充其量僅能證明前、後棟管
理委員會有分別管理前、後棟大樓之事實，尚不能證明該
後棟管理委員會自始即經全體區分所有權人會議決議分割
而成立。
(2)證人即環宇通商大樓管理中心之管理主任高卓民固到庭結
證稱：伊受僱於環宇通商管委會，負責環宇通商大樓 (即
前棟)之保全工作，及收取前棟129戶的住戶管理費，不負
責管理保富環宇敦南名廈(即後棟)；且自伊93年受僱以來
，前、後棟均各自召開管理委員會，各自選任主任委員；
後棟管理委員會僅負責一位停車場管理員的費用，及公共
電費20%，還有公共設施維修負擔40%等費用須繳給前棟管
理委員會等語(見本院卷一第310頁至311頁)；另證人即擔
任後棟管理委員會主任委員多年之張潔源亦證稱：自伊74
年間搬進保富環宇敦南名廈居住後，伊所參加之管理委員
會，均只有保富環宇敦南名廈之住戶參加等語 (見本院卷
一第312頁)；然依上開證人之證述，均僅能證明前、棟大
樓實際上各自管理，且各自召開住戶大會之情事，仍不影
響保富環宇管委會於99年4月15日經全體區分所有權人會
議決議而分割成立之前，前、後棟大樓在法律上均屬環宇
通商管委會所轄之事實。況保富環宇管委會復未能證明全
體區分所有權人會議自始即達成前、後棟個別成立管理委
員會以各自管理各棟事務之分管協議；則縱令前、後棟管
理委員會各自管理事務之情屬實，亦屬事務性分管之便宜
措施；仍不能證明後棟管理委員會自始即經全體區分所有
權人會議決議分割而成立。
(3)保富環宇管委會雖再主張：臺北市政府已於99年6月8日核
發保富環宇管委會組織報備證明，且備查通過之保富敦南
名廈規約第24條第 7項訂明：「本名廈組織成立前，由各
區分所有權人共同簽立之權益、義務相同之『同意書』、
『協議書』等文件，均與本規約同等效力。」之內容，即
已確認97年10月3日由嚴苓苓召集而作成區分所有權人會
議決議之效力，而得據以訴請被上訴人遷離云云，並提出
上開組織報備證明及保富敦南名廈規約等影本為證(見本
院卷一第28-19頁至28-33頁)。惟查：保富敦南名廈規約
第26條已載明本規約於99年5月15日通過實施，則同規約
第24條第7項之內容，僅在表明各區分所有權人先前簽立
之「同意書」、「協議書」等文件之內容，有與規約相同
之效力而已，自無從使自始無效之97年10月3日區分所有
權人會議決議變成有效。是保富環宇管委會此部分主張，
顯無可取。
(4)此外，保富環宇管委會復未能提出其他證據資以證明後棟
管理委員會自始即經全體區分所有權人會議決議而成立，
則後棟管理委員會於99年4月15日經全體區分所有權人會
議決議而分割成立保富環宇管委會之前，仍非依公寓大廈
管理條例所成立之管理委員會。是後棟管理委員會以保富
環宇管委會名義，於97年10月3日作成之區分所有權人會
議決議，自難謂係合法有效之區分所有權人會議決議。
4.綜上，保富環宇管委會於97年10月3日作成之區分所有權人
會議決議自始無效，則其舉該決議為據，依公寓大廈管理條
例第22條第1項第3款規定，訴請被上訴人強制遷離，於法尚
有未符，不應准許。
(五)保富環宇管委會得否請求被上訴人不得於系爭建物內，聚集
不特定或多數人從事宗教活動，並不得供作宗教神廟、道場
使用？
保富環宇管委會主張：舒瑞傑勝公司於96年間取得系爭建物
所有權後，將系爭建物原有承重牆面拆除，改為神廟裝潢，
並設置印度宗教神像神壇，長期提供多數不特定印度信眾及
閒雜人等，自清晨至夜晚不定時前來膜拜、進行宗教聚會及
舉行各種宗教儀式，顯已非一般住宅使用，且因來往之印度
人士進出頻繁，甚有不服門禁警衛要求，不願在訪客登記簿
上簽名，而屢生紛爭，已嚴重擾及後棟大樓住戶安寧、安全
及生活品質，違反公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第5
款及保富敦南名廈規約第18條第6項規定，伊自得依公寓大
廈管理條例第6條第3項規定，訴請法院為必要之處置，強制
遷離或禁止被上訴人於系爭建物內從事宗教活動，並不得供
作宗教神廟、道場使用等語。被上訴人則辯稱：舒瑞傑勝公
司購買系爭建物係作為住宅使用，並無任何違反法令之居住
事實，亦無妨害大樓其他住戶安寧或安全之情事；且保富環
宇管委會未經區分所有權人會議決議，亦未經協調程序，不
得公寓大廈管理條例第6條第3項規定起訴；況系爭佛教協會
早在97年7月23日即遷出系爭建物，自無妨害住戶安寧或安
全等語。經查：
1.按住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利
時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生，並應遵守法令
或規約規定事項，如有違反，經協調仍不履行時，住戶、管
理負責人或管理委員會得按其性質訴請法院為必要之處置，
公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第5款、第3項定有明
文。可見依公寓大廈管理條例第6條第3項規定，訴請法院為
必要之處置時，並無須經區分所有權人會議決議之明文，是
被上訴人抗辯保富環宇管委會提起此部分訴訟，未經區分所
有權人會議決議云云，即屬無據。又對照上開條文與公寓大
廈管理條例第22條第1項第3款規定結果，可知公寓大廈管理
條例就強制遷離部分已有特別規定，因強制遷離對住戶而言
權益影響較大，故規定訴請法院強制住戶遷離時，需經區分
所有權人會議決議始得為之；而就訴請法院為必要之處置部
分，則僅規定住戶、管理負責人或管理委員會即可請求，無
須經區分所有權人會議決議，顯見強制遷離與必要之處置有
程度上之區別。因此，公寓大廈管理條例第6條第3項之「必
要之處置」，自不應包含強制遷離在內，保富環宇管委會即
不得以被上訴人違反公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、
第5款規定而訴請被上訴人強制遷離。
2.次查，證人即保富環宇大樓之警衛李榮銘於原審到庭結證稱
：「(問：63巷7號20樓之房屋是否常有訪客進出？請詳述之
。）太多了，都是印度人，每天都有，每個時段都有，沒有
限制什麼時間，都有很多人進進出出，都不是住在大樓的住
戶，而且都是不認識的人。」、「（問：是否有訪客不配合
門禁登記之情形？）我們都會請訪客登記，但是有一些人不
願意配合，我們不願意跟他們爭吵，所以會在登記簿上寫他
們拒簽。」、「（問：所謂人很多是多到什麼程度，可否具
體說明？)幾乎每天都有固定大概有2、30位進進出出，從早
到晚，這是最起碼的，遇上他們有節慶的時候，就更多人，
我曾經有統計過，每天大概都是80到100人左右。」、「(問
：這些20樓的訪客從早到晚，早是多早，晚會到幾點？）早
上固定是6點半，晚上差不多是10點半。」、「(問：在節慶
或是法會的時間也是一樣嗎？）不一樣，是24小時都有人進
出，凌晨的時候也會有。」、「（問：證人曾經因為20樓訪
客不願意登記而發生爭吵？）因為我們是儘量不要與他們的
爭吵，但是20樓訪客有些因為有感應器，就不願意登記，但
是因為他們不是大樓住戶，我還是會請他們登記，所以就發
生爭吵。」、「（問：20樓訪客進入大樓後，是否是直接進
入電梯上樓，還是會走樓梯？）如果從大門進來的話，會直
接坐電梯到20樓。」、「（問：這麼多20樓的訪客是做什麼
事？）他們進來都會拿一些水果、花、米等東西，有時候會
穿著印度傳統的衣服，我認為是敬佛用的供品。」、「（問
：法會期間看到的情形如何？）除了人數眾多之外，還有法
器、類似神明的神像用布包起來。」、「（問：他們在進出
的時候是否會吵雜？）會，他們很多人都有帶小孩，進出都
很吵，很多住戶都在抗議。」、「（問：在室內的時候，在
20樓裡面，是否也有住戶反應很吵？）有，住戶都會用對講
機反應。我就按上去20樓，請20樓的住戶小聲一點。」等語
（見原審卷二第131頁至第133頁）；再參以保富環宇管委會
提出之大樓監視器翻拍照片、訪客登記簿及經原審勘驗監視
錄影光碟所製作之勘驗筆錄（見原審調解卷第41頁至第46頁
、原審卷一第265頁至第267頁、卷二第25頁至第65頁、第14
1頁至第144頁)，可知系爭建物確實經常有不特定之印度人
士頻繁進出從事祭拜或聚會之行為，且曾有其他住戶反應系
爭建物過於吵雜之情形。被上訴人抗辯舒瑞傑勝公司購買系
爭建物係作為住宅使用云云，洵無可採。
3.再查，保富環宇管委會經99年4月15日全體區分所有權人會
議決議而分割成立，併附保富敦南名廈規約經臺北市政府同
意備查之情，已如前述，則保富敦南名廈規約自99年5月15
日實施日起，即成為後棟住戶應遵守之管理規約。而保富環
宇管委會主張：系爭建物於99年9月1日起至同年9月13日之
法會期間，每日湧入近百名印度信徒前來誦經膜拜，動輒塞
爆電梯，嚴重干擾其他住戶之居家安寧等情，業據其提出訪
客登記簿、現場照片及網路新聞報導等件附卷可參(見本院
卷一第107頁背面至134頁、第140頁至147頁)，堪信舒瑞傑
勝公司確有將系爭建物提供作為宗教活動場所，使不特定之
印度人士頻繁進出從事祭拜或聚會之情事，顯已達妨害其他
住戶安寧及居住品質之程度；並違反保富敦南名廈規約第18
條第6項明訂：「本名廈為維護居住品質，嚴禁自設或租賃
設置廟宇、神壇、宗教活動場所」之內容(見本院卷一第28-
29頁)。又保富環宇管委會於99年9月8日委請林亦書律師以
臺北中山郵局1730號存證信函通知被上訴人停止在系爭建物
從事宗教活動，均未獲置理之情，亦有該存證信函及郵政掛
號郵件收件回執等影本在卷可考(見本院卷一第135頁至139
頁)，可見舒瑞傑勝公司確有經協調仍不履行之情事。是保
富環宇管委會以舒瑞傑勝公司違反公寓大廈管理條例第6條
第1項第1款、第5款及保富敦南名廈規約第18條第6項規定，
而依公寓大廈管理條例第6條第3項規定，訴請法院為必要之
處置，而禁止舒瑞傑勝公司於系爭建物內，聚集不特定或多
數人從事宗教活動，並不得供作宗教神廟、道場使用之情，
洵屬有據，應予准許。
4.至系爭佛教協會已將會址遷出系爭建物乙節，有內政部97年
7月31日台內社字第0970124914號函文1紙在卷足稽 (見本院
卷一第65頁) ，堪信為實在，顯見系爭佛教協會已非保富環
宇管委會所轄之後棟住戶。保富環宇管委會雖主張系爭佛教
協會僅形式上遷出系爭建物云云，惟遍查全卷，保富環宇管
委會迄未能提出系爭佛教協會仍在系爭建物從事宗教活動之
證據以實其說，則其此部分主張尚難憑採。從而，保富環宇
管委會請求系爭佛教協會不得於系爭建物內，聚集不特定或
多數人從事宗教活動，並不得供作宗教神廟、道場使用云云
，即無可採。
(六)保富環宇管委會得否請求舒瑞傑勝公司將系爭建物回復原狀
?
保富環宇管委會主張：舒瑞傑勝公司將系爭建物內原有之承
重牆面全部拆除，變更原集合住宅之使用限制，改建置印度
神廟，供不特定多數印度人士從事宗教活動，已違背系爭使
用執照規定用途，而有違反公寓大廈管理條例第15條第 1項
規定之情事，伊自得依同條例第15條第2項規定，請求舒瑞
傑勝公司將系爭建物回復至系爭使用執照及其附圖所示之集
合住宅原狀等語。被上訴人則辯稱：舒瑞傑勝公司購買系爭
建物後，雖經室內裝修，但並無違背使用執照規定用途或破
壞危害大樓安全之情事等語，並提出臺北市政府都市發展局
(下稱都發局)97年3月21日核發之建築物室內裝修合格證明
為證(見本院卷一第66頁)。經查：
1.按住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專
用部分，不得擅自變更；如有違反，管理負責人或管理委員
會應予制止，經制止不從者，得報請主管機關處理，並要求
其回復原狀，公寓大廈管理條例第15條定有明文。查原審會
同兩造勘驗系爭建物現場，其履勘結果為：「從門口進來，
正前方有一個洗手檯，進門後左手邊有一扇白色印度大理石
柱，上有印度傳統雕刻的門柱，進入門柱後有一個開放空間
，有櫃子、桌椅、廚房，在開放式的空間還有一道白色印度
大理石柱的門柱，進去之後，有類似客廳的佈置，有沙發、
矮桌子，沙發正前方有窗簾，拉開之後有一座印度佛堂，約
240公分，高度大約180至200公分，接近屋頂，佛堂旁邊有
一個房間，用活動毛玻璃拉門作為隔間，佛堂正前方有一個
與另一個空間區隔的活動毛玻璃拉門，並沒有前後陽台。」
等情，並製有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見原審卷三第
11頁至第29頁），堪信為實在。
2.又舒瑞傑勝公司購買系建物後，係委請大岩室內裝修有限公
司負責設計施工，並經郝慰仁建築師事務所檢查簽證，認定
竣工查驗結果，裝修現況符合法令規定，請都發局核發室內
裝修合格證明之情，有臺北市建築物室內裝修審查人員竣工
查驗簽證檢查表(下稱系爭查驗檢查表)、室內裝修平面簡圖
等影本在卷可佐(見本院卷一第68頁至71頁)。而觀諸系爭查
驗檢查表已載明：「本案裝修申請範圍用途為住宅。」、「
裝修後之建築物實際用途，與使用執照(變更使用執照)、營
利事業登記證或立案證書所載用途相符。」、「本案未妨礙
或破壞主要構造。」、「本案未妨礙或破壞防火區劃。」等
內容，並經都發局97年3月21日核發建築物室內裝修合格證
明(見本院卷一第66頁)，可見被上訴人抗辯系爭建物之室內
裝修，並無違背使用執照規定用途或破壞危害大樓安全之情
事，尚非無據。爰審酌系爭建物裝修後，仍非不得作為住宅
使用，顯難認舒瑞傑勝公司有將系爭建物變更使用執照所載
用途之事實。是保富環宇管委會以舒瑞傑勝公司違反公寓大
廈管理條例第15條第1項之規定，而依同條例第15條第2項規
定，請求舒瑞傑勝公司將系爭建物回復至系爭使用執照及其
附圖所示之集合住宅原狀之情，即屬無據，不應准許。
五、綜上所述，保富環宇管委會依公寓大廈管理條例第6條第3項
規定，於備位聲明請求法院為必要之處置，而禁止舒瑞傑勝
公司於系爭建物內，聚集不特定或多數人從事宗教活動，並
不得供作宗教神廟、道場使用之情，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求 (即先位之訴請求被上訴人強制遷離，與備
位之訴請求系爭佛教協會不得於系爭建物內，聚集不特定或
多數人從事宗教活動，並不得供作宗教神廟、道場使用，及
舒瑞傑勝公司應將系爭建物回復至系爭使用執照暨其附圖所
示之集合住宅原狀部分) ，均屬無據，不應准許。原審就上
開應予准許部分，為保富環宇管委會敗訴之判決，尚有未洽
；保富環宇管委會上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢
棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如
主文第 2項所示。至上開不應准許部分，原審為保富環宇管
委會敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合；保富
環宇管委會上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，
為無理由，應予駁回上訴。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造歷審
所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，均與前開論斷結果
無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 9 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 李媛媛
法 官 吳麗惠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其
未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具
有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資
格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 10 日
書記官 吳碧玲
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴
人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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