民眾買賣房屋通常是透過房屋仲介，而房屋仲介為了服務屋主，通常也會提供不動產買賣契約書給屋主參考，而這個契約書對於買方而言，不一定有利，在簽約時記得要看清楚。最近我處理一個案子，發現有一個海砂屋條款，排除了買方的契約權利，使得買方原本得於解約或請求減少價金中擇一行使的權利，變成完全不能行使了。而高等法院的看法認為只要海砂屋這個條件成就，整個契約失其效力，也就是說買方如果不想主張物之瑕疵擔保責任，想繼續住海砂屋也不行，賣方如果能夠證明房屋是海砂屋還是可以主張契約失效！
來看看下面這兩個判決：
臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第236號
原 告 甲○
訴訟代理人 邱景睿律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 陳宗憶律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國98年11月30日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明原
為：被告應給付原告新台幣（下同）900萬元及自起訴狀繕
送達被告之翌日（即民國98年2月18日）起至清償日止，按
年息百分之5計算之利息（見本院卷第3頁）；嗣於訴訟進行
中，將訴之聲明變更為：被告應給付原告805萬0,252元及自
98年2月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見
本院98年5月19日言詞辯論筆錄第50頁）。核其所為為聲明
之減縮，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
兩造於民國97年3月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
契約），約定原告以新台幣（下同）2,580萬元之對價，向
被告買受其所有坐落於臺北市○○區○○段一小段554地號
土地及其上同段第3066建號建物（門牌號碼：臺北市○○路
37巷26號3樓，下稱系爭房屋）、第3069建號建物（門牌號
碼：臺北市○○路37巷26號地下層、編號1號之坡道平面式
車位一位）。兩造約定分四期付款，原告並已分三期交付以
美商花旗銀行為付款人、發票日分別為97年3月28日、97年4
月4日、97年4月10日、票面金額各為258萬元之三紙支票予
被告，另又代償抵押貸款1,711萬0,252元，共支付前揭買賣
價金計為2,485萬0,252元。詎被告交屋後，經原告於97年5
月3日委請台灣省土木技師工會對系爭房屋進行硬固混凝土
氯離子含量測試後發現，系爭房屋所採取之兩處試體樣品，
其水溶性氯離子含量分別為2.772、3.041㎏/m3，已超過認
定海砂屋之國家標準，即水溶性氯離子含量不得超過0.3㎏/
m3，
足認系爭房屋為一海砂屋，且將嚴重影響日後之使用性
；而上開情形非經委託鑑定機關鑑定無從得知，顯屬未能於
兩造簽約時發現之既存瑕疵，
依民法第359條規定及系爭契約第5條第3項約定，原告自得主張減少買賣價金，其減少數
額並應以拆除重建之費用為標準，亦即減少價金900萬元【
即（系爭房屋61.83坪每坪重建行情12萬元）＋重建4年期
間不能使用換算成租金約每月5萬元）＝982萬元】，扣除
本件積欠被告之買賣餘款94萬9,748元後，被告尚應返還原
告前所交付之805萬0,252元。為此，爰依系爭契約第5條第3
項減少買賣價金之約定及民法第359條、第179條等規定，提
起本件訴訟等語。並聲明：(一)被告應給付原告805萬0,252元
及自98年2月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
；(二)願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
原告固然得依民法第359條之規定主張其權利，惟系爭契約
第3條第4項、第5條第3項及第8條第1項之約款係屬特別約定
，應優先適用，並符合民法第366條之規定。依此，已排除
民法第359條僅賦予買受人解除權之適用，雙方皆有解除權
行使之適格，故被告基於出賣人之地位，亦得適法且合約行
使解除權。被告既已於98年6月11日以存證信函通知原告解
除契約，兩造買賣關係即應回復原狀，原告減少價金之主張
自失所附麗，而無請求權基礎可言。退步言之，縱認原告得
基於海砂屋之買賣瑕疵向被告請求減少價金，惟原告之主張
係要求被告給付全新建築改良物，而忽略本件買賣關係乃成
立於97年3月28日，被告出賣系爭房屋為20年房屋，而非全
新建築改良物；且原告就租金（158萬）及租期（4年）之請
求，更不知從何而來，亦與減少價金之請求權基礎意旨不符
。遑論，本件買賣價金2,580萬元係包含土地、車位及系爭
房屋，而土地價值並不受氯離子含量所影響，故該土地市價
仍高達2仟多萬元，依此而論，系爭房屋之價值顯非原告所
主張之900萬元等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及
其假執行之聲請。
參、兩造不爭執之事項：
一、兩造經由訴外人東森房屋之仲介，於97年3月28日簽訂系爭
契約，約定原告以2,580萬元之對價，向被告買受其所有坐
落於臺北市○○區○○段一小段554地號土地及其上同段第
3066建號建物（門牌號碼：臺北市○○路37巷26號3樓）、
第3069建號建物（門牌號碼：臺北市○○路37巷26號地下層
、編號1號之坡道平面式車位一位）。又被告已於97年4月10
日將系爭房屋交付原告，並於97年4月18日將房地所有權辦
妥移轉登記予原告；而原告已按三期（兩造約定分四期付款
）交付以美商花旗銀行為付款人、發票日分別為97年3月28
日、97年4月4日、97年4月10日、票面金額各為258萬元之三
紙支票予被告，另又為被告代償抵押貸款1,711萬0,252元，
共支付前揭買賣價金計為2,485萬0,252元，尚欠餘款94萬9,
748元未給付，有不動產買賣契約書、兆豐國際商業銀行國
內匯款申請書二紙、票號為0000000、0000000、0000000之
支票三紙、土地及建物登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷
第5-15、37-42頁）。
二、冠德隆門管理委員會前依臺北市政府都市發展局來函要求，
委請臺北市建築師公會對臺北市○○區○○路37巷26號冠德
隆門大廈進行結構安全鑑定，鑑定結果認為：現在進行結構
之安全性補強，需大量成本，且會嚴重影響之後的使用性。
另外，必需在30年的剩餘使用年限中，需再對整棟建築物進
行3-4次的犧牲陽極法作鋼筋的防蝕處理，亦需大量成本及
施工期間嚴重影響住戶的使用。基於以上鑑定結果，建議拆
除重建為宜。據此，臺北市政府都市發展局乃發函向原告表
示：臺北市○○區○○路37巷26號附2至6樓建築物（領有78
使字第0385號使用執照），經臺北市建築師公會鑑定為高氯
離子混凝土建築物，為維護居住及使用安全，請儘速依臺北
市建築師公會鑑定結論辦理。故系爭建物為海砂屋一事，兩
造並不爭執，有臺北市建築師公會98年2月20日98（十四）
鑑字第0252號函、臺北市政府都市發展局98年3月17日北市
都建字第09831068300號函在卷可稽（見本院卷第46- 48頁
、98年10月26日言詞辯論筆錄第88頁反面）。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張兩造於97年3月28日簽訂系爭契約，約定
由被告出售系爭房地予原告，買賣總價為2,580萬元，原告
並已給付價款2,485萬0,252元。詎原告委請台灣省土木技師
工會進行硬固混凝土氯離子含量測試後發現系爭房屋係一海
砂屋，而上開情形顯屬未能於兩造簽約時發現之既存瑕疵，
依民法第359條規定及系爭契約第5條第3項約定，原告自得
主張減少買賣價金900萬元，於扣除本件積欠被告之買賣餘
款94萬9,748元後，被告尚應返還原告前所交付之805萬0,25
2元等語；而被告對於兩造在前開時日簽訂系爭契約，原告
並已給付價款2,485萬0,252元，且依臺北市政府都市發展局
書函之認定，系爭房屋為海砂屋之事實，雖無爭執，惟以前
揭情詞置辯，是以，本件之爭點即在於：(一)被告得否依系爭
契約第5條第3項約定解除契約？(二)原告依系爭契約第5條第3
項約定及民法第359條規定請求減少價金900萬元，並依不當
得利之規定請求被告在扣除本件買賣餘款94萬9,748元後，
返還原告前所交付之805萬0,252元，是否有據？茲審究如次
：
查，系爭契約第5條第3項約定：「除不動產說明書已載明者
外，本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵（
如設備損壞、滲漏水等），應由乙方（即被告）依民法瑕疵
擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。惟若
經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準
者，甲（即原告）乙（即被告）雙方同意無條件解除契約，
甲乙雙方另有約定者，從其約定。」上開約款，究其內容應
可解為係兩造就瑕疵擔保責任所為特別約定，亦即，於輻射
屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準等重大瑕疵兩造均
得逕予解除契約，而排除民法第359條解除契約規定之適用
。而本件系爭房屋經取樣測試結果，入口前1.7m左1.9m處天
花板位之氯離子含量為2.772㎏/m3，入口前1.3m左5.3m處天
花板位之氯離子含量為3.041㎏/m3，惟87年修訂之新拌混凝
土中水溶性氯離子含量限制，鋼筋混凝土須低於0.3㎏/m3以
下，始符合國家標準值之規定，有原告提出之臺灣省土木技
師公會硬固混凝土氯離子含量測試報告在卷可憑（見本院卷
第16 頁）；且本件復經臺北市建築師公會進行結構安全鑑
定，亦同認系爭房屋為一高氯離子混凝土建築物（即海砂屋
），有臺北市建築師公會98年2月20日98（十四）鑑字第025
2號函、臺北市政府都市發展局98年3月17日北市都建字第09
831068300號函在卷可參，且為兩造所不爭，從而，系爭建
物顯已超過前揭國家標準值，殆無疑義。而被告知悉前開報
告後，為此於98年6月11日以存證信函向原告表示解除系爭
買賣契約，有被告提出之臺北圓山郵局第566號存證信函在
卷足稽，原告亦自認其確已收受該信函（見本院卷第93頁）
則被告以本件買賣標的混凝土建物氯離子濃度檢測結果高於
標準值，依系爭契約第5條第3款約定向原告解除系爭契約，
核屬適法，並生解除契約效力，契約解除時，兩造應互負回
復原狀之義務，此項互負之義務，依民法第261條準用第264
條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（最
高法院44年台上字第702號判例參照）。本件原告僅請求減
少價金，惟系爭契約既經解除，則無減少買賣價金之問題，
是原告請求減少買賣價金，並無理由。又系爭契約既經解除
，則有關「原告依系爭契約第5條第3項約定及民法第359條
規定請求減少價金900萬元，並依不當得利之規定請求被告
在扣除本件買賣餘款94萬9,74 8元後，返還原告前所交付之
805萬0, 252元，是否有據？」之爭點，即無再予審究論述
之必要，附予敘明。
二、綜上所述，原告依系爭契約第5條第3項約定及民法第359條
、第179條等規定，請求被告應給付原告805萬0,252元及自9
8年2月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為
無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，
即失所依附，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決
結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規
定，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 21 日
民事第一庭 法 官 楊晉佳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 12 月 21 日
書記官 蘇炫綺
臺灣高等法院民事判決 99年度上字第112號
上 訴 人 甲○
訴訟代理人 邱景睿律師
複 代理人 陳家慶律師
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 陳宗憶律師
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國98年12月21日臺灣臺北地方法院98年度重訴字第236號第一審判決提起一部上訴，本院於99年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造於民國97年3月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊以新臺幣（下同）2,580萬元之對價，向被上訴人買受其所有坐落臺北市○○區○○段1小段554地號土地及其上門牌號碼臺北市○○路37 巷26號3樓（3066建號，下稱系爭房屋）、臺北市○○路37 巷26號地下層編號1號之坡道平面式停車位1位（3069建號）（下合稱系爭不動產）。伊已支付買賣價金2,485萬252元（其中3紙支票以美商花旗銀行為付款人、面額各為258萬元，另代償抵押貸款1,711萬252元），被上訴人亦先後於97年4月10日及4月18日，分別完成交屋及辦畢系爭不動產所有權移轉登記。嗣伊於97年5月3日委請臺灣省土木技師公會對系爭房屋作硬固混凝土氯離子含量（即俗稱之海砂屋）測試，所採取之兩處試體樣品，其氯離子含量分別為2.772㎏/m、3.041㎏/m，均已逾海砂屋之國家標準（即混凝土水溶性氯離子含量0.3㎏/m以下），足認系爭房屋為海砂屋。因上開情形非經鑑定無從得知，顯屬未能於兩造訂約當時發現之既存瑕疵，伊自得依系爭契約第5條第3項約定及民法第359條規定，請求被上訴人減少買賣價金900萬元（即〈系爭房屋面積61.83坪 每坪重建行情12萬元〉＋〈重建期間4年不能使用
每月租金5萬元〉＝981萬9,600元，以900萬元計算）。扣除伊尚欠之買賣價金尾款94萬9,748元，被上訴人應返還伊不當得利805萬252元。而民法所規定之瑕疵擔保請求權，乃買受人之選擇權，如買受人已選擇請求減少價金，則買賣契約關係即告確定，嗣後不容買受人另改為選擇解除契約，出賣人尤不得再為解除契約。伊已於97年12月10日起訴請求減少價金，被上訴人再於98年6月11日以存證信函通知伊解除系爭契約，自不生解約效力。又因系爭房屋有嚴重瑕疵，應將系爭契約第5條第3項之約定解釋為買受人不受民法第359條但書之限制，而非賦與出賣人無條件解除契約之權利，始符合保障買受人之目的及兩造訂約之真意。否則，若將系爭契約第5條第3項之約定解釋為出賣人亦得無條件解除系爭契約，顯有背於公序良俗。爰依系爭契約第5條第3項約定、民法第359條及第179條規定，求為命被上訴人給付805萬252元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人就其敗訴金額中之400萬元不服〈即請求減少價金494萬9,748元，扣除尚欠之買賣價金尾款94萬9,748元，差額為400萬元〉，提起上訴，其餘部分未據聲明不服，已告確定），並上訴聲明：(一)原判決關於駁回上訴人下開請求部分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人400萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。(三)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：(一)系爭契約第3條第4項、第5條第3項及第8
條第1項之約款係屬特別約定，已排除民法第359條僅賦與買
受人得行使解除權之規定，即買賣雙方均得行使解除權，自
應優先適用，並符合民法第366條之規定。伊基於出賣人之
地位，已於98年6月11日以存證信函通知上訴人解除系爭契
約，上訴人再本於系爭契約請求減少價金，即失請求權基礎
。(二)縱認上訴人得因系爭房屋為海砂屋而有瑕疵向伊請求減
少價金，然系爭契約係於97年3月28日訂立，而系爭房屋之
屋齡已20年，上訴人要求伊給付全新建築改良物，自乏所據
；且上訴人未敘明租金及租期之請求係如何計算，亦與減少
價金之請求權基礎意旨不符。況系爭契約之買賣標的物包含
上開土地、停車位及系爭房屋，而土地價值並不受氯離子含
量所影響，系爭房屋之價值非上訴人所主張之900萬元等語
，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張兩造訂有系爭契約，約定上訴人以2,580萬元之
對價，向被上訴人買受系爭不動產，上訴人已支付買賣價金
2,485萬252元，被上訴人亦完成交屋及辦畢系爭不動產所有
權移轉登記。系爭房屋經臺灣省土木技師公會作硬固混凝土
氯離子含量測試，其氯離子含量已逾認定海砂屋之國家標準
。另經系爭房屋所屬之冠德龍門管理委員會委請臺北市建築
師公會作結構安全鑑定，結果以：現在進行結構之安全性補
強，需要大量成本，且會嚴重影響之後的使用性。另於30年
之剩餘使用年限中，需再對整棟建築物進行3至4次之犧牲陽
極法作鋼筋防蝕處理，亦需大量成本及施工期間嚴重影響住
戶之使用，建議拆除重建為宜。且臺北市政府都市發展局已
函知上訴人：「…本市○○區○○路37巷26號3樓該層建築
物（78使字第0385號使用執照）…經臺北市建築師公會鑑定
結果屬高氯離子含量建築物」等事實，業據提出系爭契約、
支票號碼為0000000、0000000、0000000之支票3紙、兆豐國
際商業銀行國內匯款申請書2紙、臺灣省土木技師公會硬固
混凝土氯離子含量測試報告、土地及建物登記簿謄本、臺北
市建築師公會98年2月20日98（十四）鑑字第0252號函、臺
北市政府都市發展局98年3月17日北市都建字第09831068300
號函為證（見原審卷第5-16頁、第37-42頁、第46-48頁），
並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
四、上訴人主張因系爭房屋經鑑定為海砂屋，其得依系爭契約第
5條第3項約定及民法第359條規定，請求被上訴人減少價金4
94萬9,748元，並依不當得利之規定，請求被上訴人扣除買
賣價金尾款94萬9,748元後，返還400萬元云云，為被上訴人
所否認，並以上開情詞置辯。經查：
(一)按附解除條件之契約及契約之解除，係屬不同之法律概念。
附解除條件之契約，於條件成就時，不待當事人另為意思表
示，該契約當然失其效力；而契約之解除，則須有解除權之
人以意思表示行使其解除權，始生契約解除之效力。又解釋
契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文
字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即
不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號
判例意旨參照）。觀諸系爭契約第5條第3項約定：「除不動
產說明書已載明者外，本買賣標的物如有未能於簽約時發現
確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方（即
被上訴人，以下同）依民法瑕疵擔保之相關規定負責修繕或
按修繕費用減少買賣價金。惟若經檢測確認為輻射屋、海砂
屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲（即上訴人，以下同
）乙雙方同意無條件解除契約，甲乙雙方另有約定者，從其
約定」（見原審卷第8頁）之文義，已明載於系爭房屋經鑑
定為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準等重大瑕
疵時，買賣雙方同意無條件解除系爭契約，自屬係附解除條
件之契約，且為兩造就買賣標的物之瑕疵擔保責任所為特別
約定，並排除民法第359條解除契約規定之適用。查兩造本
於契約自由原則訂立系爭契約，其中第5條第3項之契約文字
已表示當事人之真意，自不得反捨契約文字而更為曲解，亦
未可認若將該約定解釋為出賣人得無條件解除系爭契約係背
於公序良俗。上訴人主張系爭契約第5條第3項之真意，係賦
與買受人得無條件解除系爭契約，非賦與出賣人得無條件解
除系爭契約，否則有背於公序良俗云云，無足採據。
(二)系爭房屋經取樣測試結果，入口前1.7m左1.9m處及入口前1.
3m左5.3m處天花板位之氯離子含量，分別為2.772㎏/m、3.0
41㎏/m，而依87年修訂之新拌混凝土中水溶性氯離子含量限
制，鋼筋混凝土為0.3㎏/m以下，始符合國家標準值之規定
乙情，有臺灣省土木技師公會硬固混凝土氯離子含量測試報
告可憑（見原審卷第16頁）；另經鑑定人廖欽大建築師對
冠德龍門大廈所作結構安全鑑定，認系爭房屋「混凝土氯離
子含量極高，…現在進行結構之安全性補強，需要大量成本
，且會嚴重影響之後的使用性。…在30年的剩餘使用年限中
，需再對整棟建築物進行3-4次的犧牲陽極法作鋼筋的防蝕
處理，亦需大量成本及施工期間嚴重影響住戶的使用。基於
以上鑑定結果，建議拆除重建為宜」，有臺北市建築師公會
98年2月20日98（十四）鑑字第0252號函可參（見原審卷第4
6頁），兩造就此不爭執，堪認系爭房屋之硬固混凝土氯離
子含量逾國家標準值。系爭契約第5條第3項所約定之解除條
件既經成就，系爭契約即當然失其效力，無待於買賣雙方另
為解除契約之意思表示，亦不因被上訴人於98年6月11日以
臺北圓山郵局第566號存證信函向上訴人表示解除系爭契約
，而異其結果。
五、綜上所述，系爭契約既因解除條件成就而失其效力，上訴人
依系爭契約第5條第3項約定及民法第359條、第179條等規定
，請求被上訴人返還應減少之價金400萬元，及自起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即
屬無據，不應准許。原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，
其理由雖有不同，惟其結論並無二致，原判決此部分仍應予
維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非
有理由，應予駁回。
六、上訴人向被上訴人請求減少買賣價金，既乏所據，已如上述
，其聲請向臺北市建築師公會函詢減少價金之數額應以若干
為適當，即無必要。本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻
擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與判決結果不生影響，
爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項
、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 11 日
民事第十四庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠
法 官 王麗莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其
未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具
有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資
格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 99 年 5 月 12 日
書記官 余姿慧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴
人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第763號
原 告 甲○○
訴訟代理人 林哲健律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 xxx律師
複 代理 人 xxx律師
上列當事人間瑕疵擔保事件，本院於民國99年8 月13日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國98年11月16日與被告簽訂不動產買賣契
約書，由被告出賣門牌號碼臺北市○○區○街xx巷xx號xx 樓
房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地予原告，並約定被
告應將買賣標的移轉登記予原告指定之訴外人aaa，買賣
價金為新臺幣（以下同）615 萬元，已完成所有權移轉登記
及買賣價金交付。詎系爭房屋交屋後，經臺北市建築師公會
鑑定結果，正立面左側房屋傾斜率及左側立面房屋傾斜率達
應修復補強程度。混凝土強度，就結構樑進行3 採樣，試驗
強度不符規定。混凝土氯離子含量偏高，當混凝土環境有利
於其中游離態氯離子含量增高時，即造成混凝土中鋼筋腐蝕
之結構安全瑕疵。現況鋼筋配置掃描檢測樑柱主、箍筋之尺
寸、支數及間距，局部檢測結果不符合原圖說。柱、版鋼筋
腐蝕機率大於90% ，故建議就系爭房屋進行戶外牆雨水之加
強絕緣工程及對已生銹鋼筋及腐蝕機率過高之鋼筋進行防止
其繼續惡化之防蝕工程，修繕費用為169 萬4,762 元。系爭
房屋具有瑕疵，故依民法第359 條，請求減少相當於前開修
繕費用之價金，並返還減價後溢付之價金169 萬4,762 元，
並聲明：(一)被告應給付原告169 萬4,762 元及自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息
。(二)訴訟費用由被告負擔。(三)原告願供擔保，請准宣告假執
行。
二、被告則以：原告買屋贈妻，其妻之父母住在系爭房屋樓下，
原告應早已知悉系爭房屋屋況，不得要求被告負瑕疵擔保責
任。且系爭房屋屋齡逾30年，故買賣契約第5 條第3 項約定
，若經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓
標準者，甲乙雙方同意無條件解除契約。現系爭房屋經檢測
氯離子為海砂屋，買賣契約已經當然解除，被告並願當庭再
向原告表示解除契約之意思表示，原告不得請求減少價金等
語置辯，故請求駁回原告之訴及假執行之聲請並命原告負擔
訴訟費用，又如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執
行。
三、本院之判斷：
(一)本件原告主張其於98年11月16日與被告簽訂不動產買賣契約
書，由被告出賣系爭房屋及其坐落基地予原告，並約定被告
應將買賣標的移轉登記予原告指定之訴外人aaa，買賣價
金為615 萬元，現已完成所有權移轉登記及買賣價金交付等
情，業據原告提出不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本
影本為證，被告就此亦不爭執，應堪信為真實。
(二)系爭房屋為海砂屋：
1.查系爭房屋經臺北市建築師公會鑑定結果，正立面左側房
屋傾斜率及左側立面房屋傾斜率達應修復補強程度。混凝
土強度，就結構樑進行3 採樣，試驗強度不符規定。混凝
土氯離子含量偏高，當混凝土環境有利於其中游離態氯離
子含量增高時，即造成混凝土中鋼筋腐蝕之結構安全瑕疵
。現況鋼筋配置掃描檢測樑柱主、箍筋之尺寸、支數及間
距，局部檢測結果不符合原圖說。柱、版鋼筋腐蝕機率大
於90% ，故建議就系爭房屋進行戶外牆雨水之加強絕緣工
程及對已生銹鋼筋及腐蝕機率過高之鋼筋進行防止其繼續
惡化之防蝕工程，修繕費用為169 萬4,762 元，已據原告
提出臺北市建築師公會鑑定報告書正本1 份為證。
2.被告雖否認前開鑑定報告之真正，然原告提出之前開鑑定
報告書正本其上蓋有臺北市建築師公會之大印，且附有會
勘通知函及會勘記錄表、鑑定標的物使用執照影本、平面
示意圖、現況照片、鑑定標的物傾斜度測量成果圖、鑑定
標的物水準測量成果圖、硬固混凝土氯離子含量試驗報告
、混凝土鑽心試體抗壓強度試驗報告、硬固混凝土中性化
指示試驗報告、混凝土試驗檢測值彙整表、鋼筋探測報告
、鋼筋腐蝕電位檢測報告、台灣檢驗科技股份有限公司硬
固混凝土氯離子含量檢測報告、原有使用執照結構圖說，
其內容詳實，應非偽造，被告空言否認其形式真正，核非
可採。
3.又前開鑑定報告，已就鑑定過程及結果詳為紀錄說明，其
鑑定結論，自屬可採。而所謂「海砂屋」，係指混凝土中
氯離子含量過高之建物，而氯離子含量是否過高，則是以
混凝土中氯離子含量是否超過設計環境條件下之國家標準
值為據，此為房屋買賣週知之交易慣例。又新拌混凝土中
最大水溶性氯離子含量，依中華民國國家標準CNS3090 總
號歷次規範，83年7 月22日第3 次修訂前，並無特別規定
，83年7 月22日所做的第3 次修訂，則規定「一般環境」
之標準為每立方公尺0.6kg 。87年6 月25日第4 次修訂時
，則規定於鋼筋混凝土所有環境均為每立方公尺0.3kg 。
雖前揭標準係對新拌混凝土所為規範，然未受外來氯離子
污染之硬固混凝土因水泥之水和作用及物理吸附，其水溶
性氯離子含量會隨時間增加較新拌時降低，是如未受外來
氯離子污染，理論上硬固混凝土之氯離子含量應低於新拌
混凝土之氯離子含量，硬固混凝土之氯離子含量如逾標準
，新拌混凝土當然逾前開標準。雖外來氯離子污染容有增
加氯離子含量之可能，然房屋交易時，僅得就現狀之硬固
混凝土實施氯離子含量檢測，且影響建物結構安全者，亦
為交易時硬固混凝土之氯離子含量而非建物初完工時之含
量，是交易慣例上所稱之「海砂屋」，應係指硬固混凝土
氯離子含量高於現今之標準即每立方公尺0.3kg 之建物。
本件依前開鑑定報告之結論，硬固混凝土氯離子含量採樣
試驗值為每立方公尺1.254261~1.586729kg （見本院卷第
20頁），氯離子含量高於標準甚多，且被告復認同鑑定報
告中關於硬固混凝土氯離子含量過高部分之內容，亦不否
認系爭房屋為海砂屋（見本院卷第141 頁），堪認系爭房
屋經檢測為海砂屋無訛。
(三)原告不得請求被告減少價金：
1.買賣因物有瑕疵，而出賣人，應負擔保責任者，買受人得
解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失
公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條固有明
文。然前開瑕疵擔保責任之規定，乃在補充買賣契約當事
人間意思表示之不足，當事人尚非不得就瑕疵擔保責任以
特約排除前開規定（最高法院29年上字第826 號判例意旨
參照）。
2.兩造間不動產契約書第5 條第3 項約定，買賣標的物若經
檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準
者，甲乙雙方同意無條件解除契約。據此約定，兩造就系
爭房屋如經檢測為海砂屋，雙方同意無條件解除契約，已
以特定為約定，不再適用民法第359 條關於買受人得請求
減少價金，或解除契約規定。易言之，系爭房屋如經檢測
為海砂屋，原告即不得再以系爭房屋為海砂屋為由，依民
法第359 條請求減少價金，僅得依雙方之特約解除契約。
3.本件原告主張系爭房屋有正立面左側房屋傾斜率及左側立
面房屋傾斜率達應修復補強程度。混凝土強度，就結構樑
進行3 採樣，試驗強度不符規定。混凝土氯離子含量偏高
，當混凝土環境有利於其中游離態氯離子含量增高時，即
造成混凝土中鋼筋腐蝕之結構安全瑕疵。現況鋼筋配置掃
描檢測樑柱主、箍筋之尺寸、支數及間距，局部檢測結果
不符合原圖說。柱、版鋼筋腐蝕機率大於90% 等瑕疵，請
求依臺北市建築師公會建議就系爭房屋進行戶外牆雨水之
加強絕緣工程及對已生銹鋼筋及腐蝕機率過高之鋼筋進行
防止其繼續惡化之防蝕工程之修繕費用為169 萬4,762 元
，減少價金，查前開修繕費用，無非就海砂屋之瑕疵為防
範及修繕，原告顯係以系爭房屋經檢測為海砂屋為由，請
求減少價金，依照前說明，與兩造約定不合，不能准許。
4.原告雖主張前開不動產買賣契約書第5 條第3 項之約定係
由訴外人東森房屋仲介公司提供，而屬於定型化契約條款
，其約定之內容有免除或減輕預定契約條款之當事人之責
任及於他方當事人有重大不利益之情形，依民法第247 條
之1 規定應屬無效云云，然查：
(1)民法第247 條之1 規定：依照當事人一方預定用於同類
契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情
形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契
約條款之當事人之責任者。加重他方當事人之責任者
。使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。其
他於他方當事人有重大不利益者。故適用該條規定認定
部分契約無效者，須當事人一方預定用於同類契約之條
款而訂定之契約，且按其情形顯失公平者，始足當之。
(2)本件觀諸兩造不動產買賣契約書，係由東森房屋付印供
加盟店參考使用（見本院卷第11頁反面左下方），顯非
被告一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，原告
主張買賣契約第5 條第3 項依民法第247 條之1 規定無
效，已嫌無據。
(3)況本件為中古屋買賣，此種買賣，猶以屋齡超過數十年
之公寓為甚，存有輻射或海砂屋等瑕疵可能性較高，主
結構安全性，亦較有疑慮，故其房屋市場行情原本較低
。僅邇來臺北市區土地蕞爾難求，買受者多因考量都市
更新或改建題材，願意以較高價格購置，此價格之提昇
，毋寧重在基地價值，而非房屋本身。是遇中古屋經檢
測為輻射、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，倘
就該房屋須修繕，其修繕費用，常高過房屋現值。買受
人遇此瑕疵請求減少價金，得減少之數額，依理不應超
過房屋現值，故減少價金數額，常不足以支付修繕費用
，減少價金對於買受人，非必有利。又中古屋價格原本
較低，減少價金復須參考瑕疵修繕費用定之，故減少之
價金，必大量侵蝕原本之買賣價金，價金經減少後，所
餘無幾，亦非出賣人本意。故遇此情形，倘雙方約定，
買賣標的物經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構
損壞達危樓標準者，同意無條件解除契約，即難認有顯
失公平之情形。原告主張前開條款，顯失公平而無效，
亦非有據。
5.原告又主張，依不動產買賣契約書第5 條第3 項約定，檢
測為海砂屋者，必須達危樓標準云云。然兩造前開約定，
除海砂屋外，尚有輻射屋，所謂輻射屋，指建築房屋時所
使用的鋼筋或其它材質受到輻射污染而言，此情房屋瑕疵
，其受到輻射污染的鋼筋即會產生放射性物質對人體造成
損害，並無達到危樓標準之可言。可見該約定所謂達到危
樓標準，係指建物主結構損壞者，不包括檢測為海砂屋之
情形。原告主張系爭房屋，經檢測為海砂屋，須達危樓標
準，始有不動產買賣契約書第5 條第3 款約定適用，並非
可採。
四、綜上所述，原告不得以系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量逾
標準為由，請求減少價金，亦不得請求被告返還減價後溢付
之價金169 萬4,762 元。從而，原告依民法第359 條，請求
被告減少價金及返還減價後溢付之價金，並聲明請求為命被
告應給付原告169 萬4,762 元及自起訴狀繕本送達之翌日起
至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，即非有據，
應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所
附麗，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法暨
聲明之證據方法，經核均與結論之判斷，不生影響，爰不一
一論列及調查，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條
，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 27 日
民事第二庭 法 官 周群翔
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 8 月 27 日
書記官 游育慈
